楼市“小阳春”：中心城区、滨海片区成交高

文/广州日报全媒体记者蒋幸端

图/广州日报全媒体记者石忠情

随着3月“小阳春”楼市的结束，第一季度楼市报告也相继出炉。根据各个研究机构统计，今年第一季度东莞一手住宅网签面积创近7年同期最低，价格平稳。此外，3月“小阳春”楼市升温，成交主要集中在中心城区和滨海片区，其他区域楼市仍不温不火。

第一季度土地市场降温，商住地断供

今年第一季度东莞土地拍卖市场降温，商住地推地放缓，供需跌入冰点。2018年土地市场大降温，2019年延续去年土地拍卖市场氛围，政府调整供地计划的同时，一再放缓推地节奏，导致第一季度商住用地供需创历史新低，商住用地供应不足制约成交，导致供需矛盾。

合富研究院统计数据显示，今年第一季度东莞土地拍卖市场成交中工业用地占比最大，第一季度全市挂牌成交的土地类型包括工业用地、仓储用地、公共用地、科研用地、商服用地以及文化设施用地。数据显示，第一季度成交地块仍以工业用地为主，共成交21宗，占地面积约223.3万平方米，占比约82%；其次为仓储用地，成交4宗，占地面积约23.1万平方米，占比8%；再次为公共用地，成交2宗，占地面积约9.5万平方米，占比4%。

合富大数据显示，2019年第一季度东莞一手住宅新增供应面积约为77.1万平方米，同比减少11%，创近5年同期最低；网签面积90.2万平方米，同比减少11%，创近7年最低；价格约为18933元/平方米，同比上涨12%，总体保持平稳。

2017~2019年东莞一手住宅市场连续3年供求平稳，变化幅度不大，其中第一季度稳定在90万平方米~100万平方米之间，成交量基本见底，未有明显持续下挫态势。

3月“小阳春”房企供应加速

3月楼市成交量占据了第一季度一半的量，“小阳春”出现。据东莞市不动产登记中心在其官方网站发布的《2019年3月份东莞新建商品住宅网上签约销售情况》显示，今年3月东莞市共成交4094套住宅，环比上升222.11%，网上签约面积为45.11万平方米，环比上涨214.8%；签约均价为19086.14元/平方米，环比下降718.43元/平方米，环比下滑3.6%。

合富研究院表示，今年3月东莞一手住宅供求量均与去年同期基本相当。

乐有家研究中心介绍，2019年3月东莞一手住宅新增供应2552套，环比上涨428.36%，新增供应面积30.01万平方米，环比涨320.52%，3月“小阳春”的到来，开发商供应加速。

非住宅开工量首次超过住宅开工量

此外，合富大数据显示，截至2019年第一季度，全市住宅潜在供应约942万平方米，较去年年底的882万平方米上涨约7%，对比去年同期上涨约27%。住宅潜在供应连续多月上升并开始突破900万平方米，其中洋房潜在供应量突破800万平方米，占总体住宅潜在供应的86%，别墅潜在供应约122万平方米。

在新开工方面，合富大数据显示，2019年第一季度全市整体开工281万平方米，其中住宅开工137万平方米，与去年同期相比上涨约24%，非住宅开工144万平方米，同比去年上涨约1成。

按照当前月平均开工速度，预计2019年全年整体开工量为1125万平方米，其中住宅开工为549万平方米，为近10年来最低，非住宅开工576万平方米，成为近13年来最高，首次超越住宅开工量。

合富研究院表示，东莞商品房总体开工量自2014年达到峰值后开始逐年平稳下降。

焦点逐个数

供应以首次置业刚需户型为主

在户型方面，刚需首次置业户型供应占比持续增加，大户型占比持续回落。合富大数据显示，2019年1~3月新建商品住宅90平方米~100平方米首次置业户型供应比重持续增加，占比达35%，创下历史最高值。以改善需求为主的115平方米~125平方米户型供应比重达16%，亦创下历史最高值。180平方米以上大户型供应比重仅3%，创历史最低值。

中心城区和滨海湾片区热度上升

2019年第一季度，在规划及交通利好支撑下，东莞楼市整体热度较去年第四季度有所上升，市场观望逐渐被打破，成交呈现向好趋势。

不过，合富研究院表示，目前东莞楼市成交片区分化明显，其中临深片区总体表现平淡，中心城区及滨海片区热度上升较明显。莞北片区凭借临近市区及价格洼地优势，成交情况较好。东莞中原战略研究中心也介绍，春节后市场成交热度高度集中在中心城区，滨海片区表现也相当抢眼，持续发力；楼市成交区域分化明显，其他区域成交不温不火。

房企：前十房企销售额占比过半

在房企方面，东莞万科销售金额排行首位。合富大数据显示，2019年第一季度东莞房企销售金额排行榜中，东莞万科以约46亿元，19.6%市场占有率，居榜首；碧桂园以约19亿元排行第二；卓越和民盈交替第三和第四；保利、恒大、深城建和金地分别位列第五、六、七和八；珑远和阳光城分别第九和第十。前十房企金额市场占比高达57.3%，面积市场占比高达56.3%。

库存情况：去化压力呈小幅减少趋势

合富大数据显示，截至3月底东莞一手住宅库存面积约477万平方米，创过去16个月以来最低。按照2个月、3个月和6个月平均去化速度来看，去库存时间分别为：16个月、15.9个月和10.9个月，比2月略有下降。总体而言，东莞楼市去化压力呈小幅减少趋势，总体适中。

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