换房成新刚需 换大房更为主 2018年购房者平均年龄为29.5岁，86%的90后贷款买房

日前，贝壳研究院针对在2018年买房的2700人，调查并发布了一份《2018年全国购房调查报告》。

从年龄段来看“换房”这件事

90后、70前：换房更加看中地理位置。

70后：大部分为“面积”改善换房。

80后群体：家有“红领巾”的家庭更多为了学区换房。

据贝壳研究院发布的数据显示，2018年购房者平均年龄为29.5岁，首置及换房需求占比87%。

“换房成为新刚需，换大房是换房者主要诉求。”

从年龄层来看，目前80前已成换房改善的主力，换房占比在40%以上；相比80前的一代，80后则还在为第一套房操心，正所谓“80前的在忙换房，80后还在忙首套”，近60%的人为首次置业，换房占比仅为28%。

另外，各年龄层换房需求和目的也有所差别，90后及年龄偏大的70前购房人群在换房过程中更看中便捷的地理位置，在对应的年龄段的购房者中占比在30%以上。

相比90后、70前更多的看中地理位置外，家有“红领巾”的80后的换房需求则更多是为了学区房，占比达23%。

而目前面对“上有老，下有小”的家庭组成中，人口规模大压力较大的70后的购房者，未来为了居住面积改善而换房的比例也达到35%，高于其他年龄段。

从收入水平来看“换房”这件事

一般而言，年龄阶段与收入水平是相对“挂钩”的。

据调查显示，2018年购房者总体房价收入比（房价收入比=所购房屋总价/（家庭税前月收入*12））为7.1，一线城市房价收入比为8.2，二线为6.9，三四线为5.5。

另外，从年龄构成中来计算，90后购房者房价收入比为6.5，70后购房者房价收入比8，70前购房者为11.3。

因此，年长者、换房者及一线购房者房价收入比高，表明这一部分人的换房需求与收入水平关系不大，更多靠资产置换支持。

而初入楼市的90后资金积累薄弱，所购房屋价格与其收入相适应。70前购房主要依赖资产置换，所购房产价值也相对其收入更高。

而换房的购房者中，低收入家庭为面积改善而换房的占比达35%，更多地追求“住得不挤”。高收入换房者，则更看重高层级的居住品质，为配套更完善、品质更好及学区更优而换房。

其中，超九成的购房者为“住得更好”而换房，这一类人在面积、配套、品质、楼龄等方面会更看重。另外，还有近三分之一的购房者则主要为了面积改善而换房。

在不同购房类型中，换房者套均面积为最大达98.7平方米，比首置者的85平大近15平方米。

购房者人均居住面积有多少？

经调查发现，2018年购房者家庭人均居住面积为27.8平方米。

其中，24.3%的购房者人均居住面积不到20平方米，也就是说三口之家住房不到60平方米，9.3%的家庭人均居住面积则在50平方米以上。

而一线城市中受高昂的购房成本制约，一线城市人均居住面积27.5平方米，人均卧室个数达到0.73个。可见，从未来的住房改善需求来看，在一二线城市存在很大的空间。

同时，一二线城市高房价使买房难以一步到位，这一类的购房者换房比例高于三四线城市。

另外，从二手房购房需求可见，这一类的购房者主要以两居室为主，2口之家达到人均一间，单身家庭住房宽裕。

而对于规模较大的家庭，60%的家庭人均卧室不到1个，3口之家为0.8个，4口及以上家庭人均卧室为0.6个。

对于这一部分家庭，住房条件需求越高越强烈，自己换房或为子女/父母购房（实质是为子女/父母换房）占比也越高。

从80后与70前来看，80后家庭人均居住面积为27平方米——低于平均水平，住得最挤。70前人均居住面积达到31平方米——在各年龄段中居住条件最佳。

哪一类购房者最需使用杠杆？

从2018年购房行为调查显示，不同收入水平、不同购房需求、不同年龄分组在购房标的、购房目的、购房手段上存在较大差异，具有不平衡的特征。

对于在杠杆方面的使用，也应不同收入水平而存在差异。

收入水平相对较低群体：首次置业更倾向“加杠杆”的方式。

中等收入人群：以房换房，获得更大的居住面积、地理位置和租金回报。

高收入购房群体：不需要借助高杠杆的情况下，为家庭成员配置住房，获得投资回报。

由于购房的资金支持不同，高收入群体、换房群体对杠杆依赖度不高，但杠杆水平较高的群体则主要集中在中低收入群体、三四线购房者，这部分人的偿债压力也较大。

其中，首置人群、投资群体、年轻人等的杠杆则更高，2018年首次置业购房者贷款成交占比为90%，高于其他购房需求，从各个群体的平均月供收入比来看偿债也相对压力较大。

2018年首次购房者的平均月供收入比为42.9%，比其他购房需求高出5个百分点。投资需求月供收入比超过75%的比例明显高于其他购房类型，这两个群体成为金融风险易发群体。

80后及90后贷款成交占比分别为90.7%和85.2%，明显高于80前。年龄越小，月供负担越大。90后平均月供收入比为43.5%，80后为40.8%，80前为32%。

低收入购房者平均月供收入比为43%，高于中高收入者。另外，三、四线城市购房者平均月供收入比42.4%，显著高于其他高能级城市。

购房后用来出租还是空置着？

关于购房后的用途，2018年购房者中选择空置的比例为3.8%。其中，投资性购房需求选择空置的比例达15.5%，高于其他购房需求，而用来出租的比例为12.7%。

三四线城市购房者将所购房屋空置的比例为5.3%，高于二线的3.9%和一线的3%。

高收入人群也更倾向于将所购房产空置，选择空置的比例为4.1%，用来出租的比例达到18.2%，买来出租的比例高于其他收入分组。

投资性购房者将55.6%的所购房屋用来出租，其中有7.7%的人会选择将物业委托给长租公寓机构。据搜狐焦点

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