今日论衡之公民问政 “套内面积计价”可行 配套工作须跟上

□盘和林

“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”住房和城乡建设部公布的一项新规征求意见稿显示，房地产交易或要告别“公摊面积”，近年来舆论密切关注的“买100平米房子只得70平米”的现象有望终结。

2月18日，住房和城乡建设部官方网站发布《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》，在《住宅项目规范》的第二部分指出，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应按套内面积进行交易。

从新中国成立到改革开放前，我国的住房制度很长时间都是实行福利分房，此阶段还不存在公摊面积这一说法。改革开放后，房地产市场逐步实现了市场化，在对住房制度建设的探索过程中，不仅从香港地区引进了如今还在使用的“土地招拍挂模式”和“预售制度”，还引进了“套内+公摊”的计价模式。

事实上不论是卖楼花变体过来的预售制度，还是土地招拍挂模式，都存在着某些弊端，而“建筑面积”计价方式之所以被广为诟病，实则是因为“公摊面积”水太深。尤其是经历了几年限购限价政策的影响，加之国家对房价的严厉调控，不少房地产商为了保护自身的利益，便纷纷在公摊问题上玩起了猫腻。2010年，山东高密某楼盘被曝公摊系数达到52%，2017年，南京某商住公寓部分户型公摊系数高达58%，2018年8月新华社发表《买100平米房子只得70平米，“公摊面积”让我们很受伤！》文章，更是将公摊面积问题上升到了社会层面，掀起了广泛的舆论风波。

虽然“公摊面积”是受政策法规承认的销售计价方式，但是关于公摊面积划分、标准、比例等精细化规定，却有不少是模糊地带，这是“公摊面积”能被开发商大做文章的重要原因。除此之外，缺乏相关专业监管部门的监管，市场信息不对称也是公摊面积成为开发商攫取利润的重要原因。

国际上通行的房屋交易计较标准通常是“套内所得面积”，香港也在2013年取消了以“建筑面积”计价方式售房，如今更公开表示支持房屋按套内面积进行交易，对“公摊面积”的态度显而易见。

早在2002年，重庆已经开始以套内建筑面积作为计价依据，并对不按这一依据计价责令整改并处以交易金额5%-10%的罚款，作为国内以套内面积计价的“先驱”，重庆给我们的经验是：首先，以套内计价方式售房，在国内或者说在某些地区是可行的；其次，套内面积计价，势必会压缩开发商的营利空间，开发商为了保证利益，要么提高单位面积房价将经济代价转移给消费者，要么降低成本，例如从建材、绿化、物业等方面找贴补，这必须有所警惕。

窃以为，住建部在官网发布的意见通知，已经表明国家方面对“公摊面积”的看法，重庆施行了17年的按套内面积计价，表明了“套内面积计价”的可行性，但相关部门需做好配套工作——例如，制定绿地比例等公共面积的计算方式、建材质量、公共服务等相关标准，要防止实施“套内面积计价”之后，这些标准不明晰的话，“公摊面积”仍会借尸还魂，最终转嫁到消费者身上。

（作者是知名经济学者）

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