保利发布2019年地产白皮书： 一二线城市楼市有望率先筑底

信息时报讯（记者 罗莎琳）日前，保利发展发布了《保利2018-2019年房地产行业白皮书》（下称《白皮书》）。这也是保利连续第3年发布行业白皮书。本次《白皮书》的主线分成两条，一是保利的行业生命周期理论，从短周期阐述；二是保利从市场运行周期的角度分析，从增量和存量两个方面入手寻找行业机会，把脉中长期趋势。保利认为，2019年房地产市场将延续调整，但局部窗口显现，一二线城市楼市有望率先筑底。

城市生命周期=房地产生命周期

《白皮书》引用数据表示，中国人口增长率的高峰期已过，2020年中国人口预计为14.2亿，2030年总人口达到14.5亿的峰值。90后有2.1亿，而00后仅为1.6亿，人口总量进入高位区间，新生人口规模趋势性下滑已不可逆转。巨大的人口基数下，《白皮书》指出，“未来优势发展资源有进一步向核心城市聚集的可能性”。

《白皮书》从“人才”的维度进一步论证这一结论。我国的出生人口逐年递减，人口内部结构正在发生巨变：“未来将有2.5亿人受过高等教育，而这部分高质量人口的迁移选择将深刻改变中国城市格局。”也就是说，未来是“人口素质红利”的爆发期，而这部分接受过高等教育的人才，将会到经济更发达、机会更广阔的城市群中。

针对这种规律，保利将目光集中于京津冀、长三角、粤港澳三大城市群，以及最近两年迅速崛起的中部、西南城市群，提出“最优百城”的说法，这“百城”是上述五个城市群的核心城市及周边辐射城市。《白皮书》称，长三角、粤港澳两地区均属于高度市场化城市群，是资本高地，经济活力强；中部、西部城市群是典型的崛起型城市群，在最近两年的发展过程中，承接了东部大量高端制造业，形成“中国光谷”、“硬科技之都”等城市名片。这些结论与保利的城市布局基本一致，从2017年年报中可见，华南、华东、中部、西部占比最高，累计结算面积最低的华东板块占有率也有14.26%。在人口“峰值时代”，保利认为“城市的生命周期就是房地产的生命周期”，因此它将继续深入五大城市群，布局经济更强、人口素质更高的城市群。

一二线城市楼市有望率先筑底

经历了过去几年的调整，楼市似有复苏迹象。《白皮书》对当前行业发展环境描述成“错综复杂”。在经历了过去3年的“超级大周期”之后，房地产市场已经全面回归理性和真实居住需求，“短周期波动、调整，但其中亦不乏结构性机会点”。

《白皮书》称，“不可忽视国家"稳地价、稳房价、稳预期"的决心”，然而也要看到国家会继续授予地方灵活空间，用政策面、资金面等工具释放利好，“随着资金从三四线城市向一二线城市回流，预计今年房地产市场将延续调整”，但局部窗口显现，下半年一二线城市楼市有望率先筑底。

不过保利对增量市场依然抱有信心，“增量市场规模未来5~10年仍将维持十万亿+”。除增量市场外，保利对于存量市场的态度较为保守。随着增量市场发展逐渐饱和，在一线城市和二线城市中不断涌现存量开发，然而在2018年，前期火热的长租公寓频繁暴雷，“其遭遇的风波已证明存量经营时代发展的波折”。同时，存量市场也如同增量市场一样存在周期波动规律，其运行周期与经济周期高度相关，存在一定程度的风险和不确定性。

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