楼市进入考验期 4月表现很关键

有市场分析人士推断，进入4月份之后，楼市将迎来一次大洗牌陈艳梅摄□本报记者吴穹

有人说，2019年的楼市，比以往任何时间都要扑朔迷离，以前屡试不爽的规律和特征，都在今年被打破了，靠老经验无法准确判断新走势。尤其是从2018年下半年开始，楼市盛行土地流拍潮、底价成交潮、楼盘降价潮、老业主维权潮、领先房企高呼活下去，房企的现金流异常紧张，各类债券违约屡见不鲜，照常理2019年会延续这种趋势，然而今年前三个月的表现却有些异常，多数代表城市楼市出现量价齐升的情况，而且不少一二线城市甚至出现日光盘、土拍“地王”等现象，一些专家也在鼓噪“是存钱还是存房”的“投资时机论”。

很多人对此感到迷惑不解，有市场分析人士则明确推断，进入4月份之后，楼市将迎来一次大洗牌，不少人寄予厚望的“小阳春”可能就此提前结束，短暂的“旺市”或归于平静。总体表现，一些人或者充满信心，一些人可能面临较大压力。

首先，一二线城市目前的躁动，是因为在长期的房价倒挂效应下，购房者会产生“抢新房”的投机心理，加上部分城市限价、落户、购房门槛有所调整，自然会有投机客想入非非，如果说4月之前这些人打着赚差价的算盘入市，那这部分人很有可能“逢高站岗”。

其次，三四线城市目前的反弹很难持续，原因大家都明白，棚改货币化自去年收紧后，今年不少省市的棚改指标都有所下调，部分区域甚至下降达70%以上，这部分购买力一时间无法在山购房市场予以满足，库存消化无法实现，成交下跌、房价上涨难以为继，前三个月的回光返照恰恰为4月之后的弱势埋下伏笔。

也正是因为如此，房地产专家丁祖昱近日发声表示，今年3月虽然有翘尾表现，但二季度将成为今年楼市的重要考验期，部分城市的调控可能会重新收紧，房企拿地的节奏也会变慢。中国社科院刚刚发布的报告也透露了这个意思，前三个月市场呈“试探性上涨”趋势，只是试探，并非预热，如果表现太离谱，社科院的语言则自动成为预警，难免出现调控政策新的“收紧行动”。4月份之后楼市怎么走，才会真正水落石出。

市场分析人士解读认为，4月份如果真要开始楼市大洗牌，那么被洗的将是哪类人？未来楼市如果遇到风险，哪些人会首当其冲？分析人士认为，有两类人是必然对象：

一是在这一波楼市回暖大潮中继续抱着投机心理的炒房客。他们想复制过去几年“快进快出”的经验，想通过高杠杆、低首付实现快速财富大增，尤其是近几个月在一二线城市抢房占便宜赚差价的人，未来会面临高位接盘的困局。道理非常明白，虽然多地的限购和限售政策有所调整，但“房住不炒”仍是大方向，“稳房价、稳地价、稳预期”是当前的硬目标，除首套房贷利率有所松动，但二套房三套房的房贷比例和首付比例仍是一道高门槛，搞高杠杆运作，不仅要背负高昂的月供压力，还有面临即将出台的遏制存量房的房地产税的压力，一旦市场转冷，当房产丧失了流动性，再精妙的打算都会化为泡影。

二是还执着于在三四线楼市囤房观望的人将面临10年来的最大考验。这一判断，不是2009年以来楼市投机疯狂表现所能解答的，坊间有“形势比人强”的说法，房地产长效机制正在形成，一些不切实际的想法和不合时宜的做法，最终是要付出代价的。如果一旦再遇到调控收紧的情况，房企在放弃拿地后逐步撤出三四线楼市，在三四线城市的这类人手中的存量二手房会面临很大的抛售压力，没有了“接盘侠”，你自己可能会被市场所抛弃。

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