星河再发22.11亿CMBS 万亿商业资产存量待盘活

本报记者张晓玲周智宇

房地产调控频仍，房企的资产证券化步伐也在持续推进。今年以来，包括印力商业等在内的商业物业资产证券化步伐加快。

日前，由星河控股集团作为实际发行人的“平安汇通-星河丽思卡尔顿酒店资产支持专项计划”（以下简称“星河丽思卡尔顿CMBS”）在深交所挂牌。

这款产品基于星河丽思卡尔顿酒店未来12年营业收入发行，创下2017年以来同等级信用主体利率的新低。

但正如业界所熟知的，酒店是一项长期投入并持有运营的业务，其年化收益率也处于较低水准。

星河丽思卡尔顿CMBS在盘活商业地产存量市场的同时，为这个市场的资产证券化给出了更多的想象空间。

平安基金管理有限公司董事长罗春风指出，这款产品“将成为国内商业地产资产证券化的标杆性项目，为激活万亿级商业地产存量市场增加新动能。”

融资利率创新低

根据专项计划的说明书，星河丽思卡尔顿CMBS将深圳星河丽思卡尔顿酒店未来12年营业收入作为基础资产，发行规模为22.11亿元。

21世纪经济报道记者了解到，该专项计划获得了金融机构的热捧。自2019年3月10日启动认购以来，该笔CMBS获超额1.6倍的认购份数，其中由招商银行认购超过9亿元。最终优先A级发行利率5.10%，期限3年，债项评级AA+，创2017年以来市场同等级信用主体利率新低。

深圳平安大华汇通财富管理有限公司（以下简称“平安汇通”）发布的发行情况说明则显示，共有6家机构认购了全部优先级资产支持证券，投资者类型为商业银行及其他相关金融机构。

星河控股集团副董事长兼总裁姚惠琼表示，商业物业抵押型的CMBS产品，对底层资产的入池标准相对严格，星河丽思卡尔顿酒店位于深圳CBD中心，毗邻会展中心，是深圳地区的地标性建筑，该物业的估值会不断上升。

另一方面，依托万豪集团与星河商置集团的联合，酒店有着稳定的经营收入，五星级酒店入住率居于行业前列，这都成为本次专项计划的优势。

星河方面数据显示，深圳星河丽思卡尔顿酒店2018年平均房价1700元、入住率达90%、全年酒店营业收入超3.4亿元。

“这三个数据在深圳区域乃至全国五星级酒店中都是名列前茅。”姚惠琼说。

在姚惠琼看来，酒店的各项数据使得本次CMBS拥有优质的底层资产，这让本次CMBS的利率创下同类新低。

姚惠琼表示，这单产品具有单笔融资规模大、利率低、时效高等优势，同时还丰富了星河的融资渠道。

也有业内人士指出，资产证券化是目前房企金融创新方式的代表，目前国家也针对企业融资难、融资贵问题，提出需创新项目融资方式，用好开发性金融工具，星河丽思卡尔顿CMBS对重塑商业地产商业模式，优化房企报表，盘活商业地产存量，发挥了示范效应。

资产证券化提速

实际上，从2014年第一单产品发行以来，商业地产资产证券化发展迅猛，但是酒店类商业地产的资产证券化数量并不算多。

记者梳理信息发现，在2018年9月，深交所才发行首单酒店类商业房地产抵押贷款支持证券(CMBS)——“湘财平安-卓越四季酒店资产支持专项计划”，可以说，在酒店类商业地产的资产证券化方面，可以学习借鉴的案例并不算多。

星河丽思卡尔顿CMBS的发行则是星河在轻资产运营发展中的又一个实践。

资料显示，在2018年7月，星河在深交所成功发行了首单“方正证券-星河WORLD项目一期租金资产支持专项计划”，该计划项目规模8.421亿元，底层基础资产为深圳星河WORLD一期创新园区营业收入。

姚惠琼指出，目前星河产权面积近100万平方米，物业均位于各个区域的中心，资产管理类型覆盖星河体系内购物中心、写字楼、酒店、商铺、住宅等8种资产业态类型。

过去数年，开发商普遍进行运营转型，金融是不可或缺的步骤。星河在业内较早开始探索资产证券化，包括CMBS、类REITS、长租公寓等。

姚惠琼称，星河在2009年就已涉足金融，通过服务主业，提升金融能力、拓展金融服务领域，逐步成为星河新业务拓展及利润贡献中心。

她认为，对于民营企业而言，与一般的金融机构不同的是，要发展金融必须要做出业务特色。一方面，星河金融围绕房地产主业，打造了房地产全链条的融资产品体系，包括本次发行的酒店CMBS也是融资体系中的一环。

另一方面，围绕星河地产、产业、商置、物业实体闭环，初步构建了以股权、债权为主的业务闭环，具备了投资、金融服务等在内完整的金融服务手段。

“从去年起，星河就提出"快推进轻资产运营模式"的发展举措，而资产证券化是实现轻资产发展不可或缺的重要手段，也将是构成星河未来城市运营引领者的核心能力之一，公司将坚定不移地继续推动在资产证券化方面的深入探索。”姚惠琼说。

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