多家在港上市房托将陆续发布业绩REITs试点仍面临三大问题

上市公司观察

随着不动产投资信托基金REITs相关上市公司业绩持续发布，REITs成当前的热门话题。不仅如此，日前，有全国人大代表就提出，REITs试点仍面临三大问题，建议制定不动产投资信托基金管理条例，而且记者观察发现，今年以来，多地探索推动基础设施公募REITs试点发展步伐加快，企业方面亦动作频频，其中主要资产位于中国内地的越秀房托、招商局商业房托等已先后在香港上市，目前在港交所上市的REITs有12家，而正预备赴香港上市的顺丰房托若能成功上市，将成为港交所首个以物流为主的REITs。那么，经历过2020年疫情的冲击，以旅游业、酒店业、租赁业等业态为主的REITs收益情况如何呢？REITs在试点中将会面临哪些问题呢？

文、图/广州日报全媒体记者陈丽莉

顺丰房托2020年的前9个月净利润骤降

经历过2020年疫情冲击，上市REITs业绩如何？在财报发布季，记者发现经历过2020年疫情的冲击，以旅游业、酒店业、租赁业等业态为主的REITs收益情况备受市场关注。目前，已有12只REITs在港交所上市，资产类别包括零售、酒店及度假村、写字楼等。

3月4日，越秀房托基金（以下简称“越秀房托”）发布2020年业绩公告，2020年年收入总额为17.59亿元，整体出租率约92.8%，同比增长0.2个百分点。记者在越秀房托2020年度业绩发布会上发现，这一年挑战与机遇并存。2020年，越秀房托物业组合估值约为人民币345亿元，整体期末出租率保持在92.8%高位。在越秀房托所持有物业组合中，写字楼资产占比超过50%，其中广州IFC发挥主力作用，全年收入9.31亿元，占基金收入53%。

此外，四季酒店的经营突围成为亮点，下半年经营大幅反弹，收入环比增长157.5%。而成长型物业表现突出，武汉项目出租率逆势突围，攀升至87.1%；杭州维多利中心大力拓展客户资源，期末出租率达95.9%。而批发市场物业方面，白马大厦主动作为，在年内顶住疫后复苏的压力成为商圈首个复市表率，全年储客近千名。

正预备赴香港上市的顺丰房托亦备受关注，记者翻阅财报发现，为筹备上市，顺丰房托去年下半年就已开展一系列的重组。其REITs的收益主要来源于租金收入和房地产升值，而收益的大部分将被用于发放分红。若能成功上市，顺丰房托将成为港交所首个以物流为主的REITs。不过，记者留意到，截至2018年及2019年12月31日止年度、截至2019年及2020年9月30日，顺丰房托的前身金紫荆及其附属公司的收益分别为2.558亿港元、2.69亿港元和2.049亿港元，而净利润方面，在2020年的前九个月则出现骤降的情况。另一家上市REITs招商局商业房托基金近日也宣布，将于3月16日举行董事会会议，借此批准该基金截至2020年12月31日止全年业绩及支付末期分派等情况。

推动REITs试点步伐持续加快

记者观察发现，从中央到地方推动REITs试点的步伐正在加快。在基础设施领域方面，2020年4月30日，中国证监会、国家发改委就联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》；而2020年8月6日，中国证监会还发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》，正式开展基础设施领域REITs试点。

在制度机制方面，备受市场关注的基础设施公募REITs规则已经落地。1月29日晚，沪深交易所发布基础设施公募REITs相关配套业务规则，这被业界认为，万亿元量级的全新投融资市场将被激活，对中国资本市场建设以及引导基础设施领域股权投资具有里程碑意义。不仅如此，在规范方面，2020年12月，香港证监会《房地产投资信托基金守则》修订版正式生效，香港特区政府日前的2021~2022年“财政预算案”还明确要推动香港REITs市场发展。对此，越秀房托董事会主席、执行董事及行政总裁林德良认为，有关条例放松了房托基金在发展物业规模上的限制，可选择在发展阶段便参与项目，降低项目收购的不确定性。

此外，日前，全国人大代表、全国人大财经委副主任委员刘新华就建议，制定不动产投资信托基金管理条例，而全国政协委员、中信资本董事长张懿宸亦建议，建立健全商业不动产REITs体制机制。

记者留意到，对于目前这个热门话题，刘新华认为，REITs试点当前仍存在三方面问题，比如多层级嵌套的产品结构过于复杂，导致公募REITs管理成本和税收较高，存在收益率逐层摊薄的问题；比如底层资产的运行涉及原始权益人、资产支持证券管理人、基金管理人等多个主体，对内部治理的有效性提出了挑战；比如证券投资基金法的法律责任规定无法完全契合REITs的特点，在打击REITs相关违法行为时面临法律依据不足的问题。

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