又到年报发布季 过半规模房企 利润下滑

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被坊间调侃由于“朱孟依炒股赚了80亿港元”而不再担心“三道红线”的合生创展（0754.HK），无疑是2020年3月“年报发布季”最另类的新闻。

在2020年中报还被南方产业智库上市房企60健康指数（HFI-60）监测到净负债率（103.41%）和非受限现金短债比（0.58），到了2020年全年报告披露的3月24日，居然被业界发现这两项指标都“泛绿”（大于100%和低于1为监管红线）了。不过，对于瑞安房地产、路劲基业、中国金茂、招商蛇口等其他7家企业来说，他们就远远不及合生创展幸运了。

3月下旬，上市房企披露2020年业绩报告正式进入高潮。根据南方产业智库监测，截至3月25日，至少有7家规模房企出现净利润下滑，其中2家还出现营业总收入下滑。

7家规模房企净利润下滑

根据南方产业智库不完全统计，截至3月24日，在已经陆续公布2020年全年业绩报告的十多家规模房企当中，除越秀地产、融创中国、雅居乐、绿城中国、合生创展等营收和净利均同步实现正向增长以外，其它如瑞安房地产、路劲基业、中国金茂、招商蛇口、葛洲坝、时代中国、中梁控股等规模房企均出现归母净利下滑的情况。

其中，跌幅最大的瑞安房地产（00272.HK）去年全年营业总收入45.97亿元，同比下滑55.76%，归母净利润亏损7.4亿元，同比大幅下跌138.3%。

中国金茂（00817.HK）和招商蛇口（001979.SZ）营收虽然均超过三成，但去年业绩总体却面临“增收不增利”的尴尬，中国金茂实现归母净利38.8亿元，同比下跌39.85%，招商蛇口实现归母净利123亿元，同比下跌23.58亿元。

葛洲坝与招商蛇口一样，去年都属于营收超过千亿元的大型房企，不过，葛洲坝的盈利能力明显远远不如招商蛇口，前者全年归母净利润仅42.8亿元，同比下跌21.31%。除了瑞安房地产，跌幅比较深的还有路劲基业，去年归母净利14.5亿元，同比下滑56.54%，在目前已经披露年报的规模企业中也比较突出。

中梁控股去年的营收接近时代中国的两倍，但归母净利润却比时代中国少了近12亿元，仅37.43亿元，同比下滑2.36%。

发过业绩预告的房企超六成净利下跌

根据南方产业智库不完全统计，国内在A股和H股上市的规模房企至少有上百家，而目前已经披露年报的企业（含物业企业）还不到1/5。

实际上，在去年录得利润下滑的房企远远不止上面7家。根据中国房地产业协会和易居房地产研究院近期发布的一组数据显示，2020年TOP500的房地产开发企业，净利润均值达11.01亿元，同比下降11.08%，净利润均值增速近年来首次为负。而根据南方产业智库监测，在今年3月以前，有近70家A股和H股上市房企陆续发布对2020年全年的业绩预告或快报，其中净利润同比下滑的多达45家，占比超六成。

其中，在南方产业智库HFI-60指数重点监测的企业中，泰禾集团预告其2020年亏损41.74亿元至55.2亿元，其2019年归母净利润为4.66亿元，同比减少994.85%-1283.44%。首创置业则预测其2020年归母利润同比将下跌45%-60%，是该公司净利润连续四年下滑。

2020年是房地产行业波动剧烈的一年。除了经受疫情的影响以外，随着房地产融资政策持续趋紧，行业金融红利逐渐消失；市场交易结构逐步偏向一、二线城市；在交易金额不断提高的前提下，交易面积增速明显放缓，行业分化愈加明显。根据易居研究院分析，尤其是“三道红线”融资新规提出后，房企多措并举降低杠杆，企业从高速增长转变为高质量发展。这一定程度上也影响了房企的利润。

疫情影响、政策变化和成本上升是主因

去年部分规模房企利润下滑的主因被认为是疫情造成开发进度延迟、房地产调控政策提升了企业融资成本以及地价上升和企业转型发展付出的代价等。

自2015年重组以来，招商蛇口首次报出利润负增长的记录。对于利润下滑，招商蛇口在年报中的解释是：公司进行了大额的计提减值准备。中国金茂2020年归母净利润同比下滑了四成，该公司在报告中解释称，经营业绩下降主要系房地产市场调控等原因，导致集团及集团的部分联营及合营企业项目售价不及预期，需计提发展中物业和持作出售物业减值准备所致。而葛洲坝对于去年利润下滑的解释则是，一是受疫情等因素影响，部分融资建设项目年度投资计划未完成，部分股权投资项目及固定资产投资项目暂缓推进，部分并购项目尚处于准备期，二是部分房地产项目进度有所滞后，且无新增土地储备投资。

尽管去年一、二线热点城市整体房价上升利好企业，但一家大型房企高管告诉记者，相比房价的上升，企业综合运营成本的上升尤为突出，尤其是地价的上升，一定程度上抵消了企业辛辛苦苦挣来的利润。

根据统计局数据，2020年1—12月份，房地产开发企业土地成交价款17269亿元，增长17.4%，增速比1—11月份提高1.3个百分点。为此，清华大学教授、清华大学房地产研究所所长刘洪玉公开指出，2020年地价上涨的速度快过了房价上涨的速度，这不是一个特别好的现象。

南方日报记者冯善书

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