“三道红线”“两个集中”改变游戏规则未来房企要赚“老实”钱

文/羊城晚报记者梁栋贤

3月，房地产市场度过了上市房企2020年业绩发布高峰期，羊城晚报记者从年报数据中发现，房地产市场迎来了新的转变：努力去杠杆、降负债，成了上市房企的终极目标；而城市更新、物业服务与多元化发展则是房企2021年重点发展的新方向。

“三道红线”是否达标成热点提问

房地产市场的新转变，源于房地产信贷和土地管理政策的加强。

2020年8月，中国银行业监督委员会提出“房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%、房企净负债率不得大于100%、房企现金短债比小于1”三个指标（俗称“三道红线”），根据达标情况不同，房企从差到好被划分为红、橙、黄、绿四档，相应地可得到从“有息负债不得增加”到“有息负债规模年增速最高15%”的不同待遇。

当时，不少知名房企被划入“橙档”（两个指标超标），有的甚至被列入“红档”（三个指标全部不达标），让各房企对财务数据管理空前重视，往日高杠杆、高周转的“双高”运营模式被舍弃，在今年陆续公布的2020年年报里，关于“三道红线”是否达标的问题，几乎成了所有房企的必答题。

这一轮政策还是双管齐下，除了金融层面的“三道红线”，各地还纷纷推出了土地层面的“两个集中”（即集中发布宅地的出让公告，并集中组织出让活动）。今年3月26日，广州市规划和自然资源局公布首批集中供地清单，成为首个跟进政策的一线城市。土地的集中推出，减少了房企拿到土地后马上抵押再继续拿地的可能性，被视为严控高杠杆的另一法宝。

“三道红线”“两个集中”的推出，让不少房地产专家感慨——市场的游戏规则变了。

城市更新受越来越多房企关注

游戏规则改变，导致房企策略转变：去杠杆、降负债成为房企的主旋律；城市更新被越来越多房企在年报中提及，甚至成为其中浓墨重彩的一章；在继续关注房地产主业的同时，不少房企积极发展“副业”，医疗、教育、文旅、科技等行业纷纷进入上市房企的战略版图中。

为什么城市更新受越来越多上市房企关注？从某房企的年报可以发现，在不少同行业绩上涨的同时，这家广泛布局三线及以下城市的上市房企，全年收入、净利润以及可动用现金余额全面下滑。

越来越多房企的业务布局不再是全面铺开，而是集中于特定城市群，如粤港澳大湾区、长三角，或者是一、二线城市。广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为，未来五年，房企要获得更大规模、更高业绩增长，必须在中心城市和大都市圈布局更多项目。一、二线城市城市化进程快、建成区多，房企在这些城市要获得长足的发展，城市更新必须被重视起来。

未来要靠老老实实的劳动赚钱

此外，值得关注的是，即使是业绩录得增长的企业，利润率也普遍出现下滑。

对此，万科集团董事会主席郁亮表示，以前房地产行业利润率高，一是可以通过囤积土地，赚土地增值的钱；二是可以通过高杠杆借贷，赚金融的钱；如今“三道红线”与“两个集中”政策出台，增加了融资成本和囤地成本，让房地产行业告别了金融与土地的高溢价，回归到社会实业的平均利润水平。

“房地产主业会越来越像制造业，物业管理会越来越像服务业；未来，房地产行业就是要靠老老实实的劳动赚钱。”郁亮说。

一方面节流，控制好自身的财务数据；另一方面开源，利用手上的资源（如闲置物业等）发展更多赚钱的“副业”，将是当下更多房企争取新一年累累硕果的普遍选择。

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