六部委下发《加强轻资产住房租赁企业监管的意见》 租赁企业“长收短付”模式将成历史
长租公寓市场签约租期和模式都将发生改变。图为某公寓内部装饰。 租赁市场发展关乎到普通老百姓的安居问题。 □文、图 信息时报记者 罗莎琳
长租公寓市场签约租期和模式都将发生改变。图为某公寓内部装饰。
租赁市场发展关乎到普通老百姓的安居问题。 □文、图 信息时报记者 罗莎琳部分租赁企业一直以来采用的“高进低出”“长收短付”运营模式将成为历史。近日，住建部、发改委、公安部、银保监会等6个部门下发《加强轻资产住房租赁企业监管的意见》（下称《意见》）规定，住房租赁企业单次收取租金的周期原则上不超过3个月；不得利用承租人信用套取住房租赁消费贷款。这样一来，“8个瓶盖盖10个瓶”的游戏将难以玩下去了。
租赁企业单次收租不得超3个月
《意见》除了规定住房租赁企业单次收取租金的周期原则上不超过3个月外，还表示，住房租赁企业单次收取租金超过3个月的，或单次收取押金超过1个月的，应当将收取的租金、押金纳入监管账户，并通过监管账户向房屋权利人支付租金、向承租人退还押金。
对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，这两点内容较为系统地填补了过去租金方面的监管问题。过去租金的收取等没有监管，导致资金方面出现了很多问题，也是金融风险的来源点。其次，过去租金的管控确实不到位，而现在租金异常上涨受到关注，后续也会和房价管控一样，异常上涨必遭打压。
据悉，目前市场上不少长租公寓都是将周边小业主的房子统一收回来装修再放租，而他们和业主之前签约周期一般都是3年甚至更长。即便对没有多少钱的毕业大学生租住，长租公寓也会提供租金贷，让租住人一次性支付全年房租，但是到了支付房东的租金时却是月付。然后用汇集起来的资金池去收购更多的房源，招收更多的租客。
就此现象，近日中国房地产估价师与房地产经纪人学会发布《谨防租房中“高进低出”“长收短付”陷阱的风险提示》，对于近期受关注的长租公寓问题进行了风险提示。其中，提醒租客在签订房屋租赁合同时，要特别注意租金支付期限和方式条款，尽可能在合同中约定按月或最长不超过按季支付租金，警惕一次性预付3个月以上的租金给予租金打折的诱惑，不要一次性预付较大数额的租金，防范住房租赁企业在租期未到时便卷款跑路或倒闭，而原房东因收不到租金而不让居住。
诸葛找房数据研究中心分析师陈霄指出，部分租赁企业一直以来采用的“高进低出”“长收短付”运营模式已难以为继，“依靠野蛮扩张已经不适应当前的市场环境，未来长租公寓机构将走向精细化运营道路。”
禁止诱导承租人使用消费贷
《意见》还规定，住房租赁企业不得变相开展金融业务，不得将住房租赁消费贷款相关内容嵌入住房租赁合同，不得利用承租人信用套取住房租赁消费贷款，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租赁消费贷款。
据了解，张小姐年前租了一套长租公寓，为了想省下优惠的几百元公寓管理费，于是便使用了推荐的“租金贷”，一次性交付了一年的房租。近几日，房东找上门亲自赶人走，声称自上个月开始没有收到来自公寓方的房租，要提前收回房屋，如果不搬就断水断电。此时，张小姐去电咨询公寓客服，才发现早已音信全无……
业内人士对记者表示，长租公寓以往都是以分期月付租金更便宜的噱头，鼓励租客申请“租金贷”，从而一次性从银行或小贷机构获取12个月的租金，再按月或季度向房东支付租金。一进一出之间，一个无形的资金池就形成了。但是，池内的资金本应只用于支付租金，但也有长租公寓运营商玩起期限错配，比如将资金用于向房东收房，持续扩大市场规模，可一旦经营受阻，“8个瓶盖盖10个瓶”的游戏，就会出现资金链紧张甚至断裂现象。
针对这类问题，《意见》表示，住建部将与金融机构共享有“高进低出”“长收短付”等高风险经营行为的住房租赁企业名单，金融机构要对企业进行风险评估，加强名单式管理，对列入上述名单的企业不得发放贷款。
租赁市场前景仍然看好
近年来，中央经济工作会议对住房租赁市场着墨颇多，会议指出，既要高度重视保障性租赁住房建设，又要规范市场化租赁住房发展，更好地解决好大城市住房突出问题。业内人士表示，上述意见主要为加强住房租赁企业监管，引导住房租赁企业回归住房租赁服务本源，防范化解金融风险，促进住房租赁市场健康发展。
不过，租赁市场空间仍然被看好。随着城市群与都市圈不断壮大，常住人口城镇化率骤升，住房租赁市场也迅速扩张。据房天下研究院分析数据显示，2020年国内租房市场规模可达2.71万亿元，到2023年我国房屋租赁总面积将达到83.82亿平方米，租赁人口达到2.48亿人。
严跃进指出，未来想要长租公寓市场健康发展，金融机构应当严格管理住房租赁消费贷款，加强授信审查和用途管理，发放贷款前必须采取有效手段核查借款人身份信息，评估还款能力，核实借款意愿，并做好记录。“这样一来，租金贷进入到了轻资产长租公寓企业的账户，而租赁消费贷则进入租客的账户。这是后续在明晰不同贷款方面所需要注意的。”
专家观点
抓住了住房租赁经营风险要害
地产经济学家邓浩志表示，《意见》抓住了住房租赁企业经营风险的要害，瞄准租赁经营过度金融化造成的“资金池”问题，从收付租期匹配、限制租金贷、押金监管等方面开出药方，帮助住房租赁企业重新回到良性竞争和健康发展轨道上来，有利于行业长期稳定发展，助推住房租赁市场平稳健康发展。
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