首批公募REITs基金月底发行 分析认为，REITs基金将成为追求稳健收益投资者较好的投资标的

□信息时报记者 张柳静

内地首批公募REITs基金获得批准。日前，沪深交易所陆续披露了首批9只公募REITs基金的相关公告，9只基金已确定证券代码和简称、询价区间和时间、初始募集份额、战略配售份额，以及相关发售安排。那么，REITs的发行对市场而言有怎样的意义？从投资角度来看又有怎样的特点呢？

首批公募REITs即将发行

REITs即“不动产投资信托基金”，是指在证券交易所公开交易，通过证券化方式将具有持续、稳定收益的不动产资产或权益转化为流动性较强的上市证券的标准化金融产品。

5月19日起，沪深交易所陆续披露了蛇口产园、首钢绿能、广州广河、盐港REIT等9只基础设施公募REITs询价公告，结合每个项目的询价区间最高价以及募集总份额来计算，预计发行规模超300亿元。

IPG首席经济学家柏文喜向信息时报记者表示，“基础设施REITs试点是近来为维护经济增长的投资来源和以存量换增量为新基建筹资、提升已投运基础设施资产流动性的重要举措，同时也为社会资金和公众资金参与基础设施建设提供了新的投资渠道，因此获得了各个政府部门的鼓励与支持。沪深交易所首批9单基础设施REITs的获准注册，就是这一举措的具体落实。”

具体来看，沪市首批5单REITs项目包括张江REIT、浙江杭徽、首创水务、东吴苏园和普洛斯（均为基金简称），深交所首批4单REITs项目分别为首钢绿能、蛇口产园、广州广河和盐港REIT（均为基金简称），项目类型包括垃圾处理及生物质发电、产业园区、收费公路、仓储物流和污水处理等主流基础设施领域。

据统计，这些REITs项目中，平安基金旗下的广州广河的募资规模最大，根据7亿募资份额、询价最高值13.257元计算，募资规模有望达到92.799亿元；其次是中金基金旗下的普洛斯、浙商证券旗下的浙江杭徽、东吴基金旗下的东吴苏园，募资规模有望分别达到63.9亿元、47.555亿元、36.846亿元。

从募集期来看，首钢绿能和张江REIT这2只产品选择在5月28日率先发售，剩下的7只则选择在5月31日为网下及公众发售首日。

公募REITs值得投资吗？

从投资角度来看，东吴基金表示，基建市场拥有着巨大的体量和存量，以往资本市场基础设施类资产投资价值只能部分体现在债券、ABS等产品上，且这些产品小众化，普通投资者参与门槛高。本次公募REITs将把优质的基础设施建设项目以公募基金的模式推向市场，扩大了市场的参与度，普通投资者也有望分享国家经济和不动产市场发展的红利。而且，公募REITs拥有投向明确、强制分红、低杠杆限制等特点。

此外，东吴基金还提到，公募REITs通过设置强制分红比例，可以将投资经营可能获得的收益相对较高比例地分配给投资者，这使投资者有望获得相对稳定的投资收益。这一点非常契合保险资金、养老金、企业年金等长期化资金的配置方向。

独立经济学家王赤坤向记者表示，REITs的底层资产是基础公共设施，拿不走、搬不动、无法转移、无法藏匿，资产安全性非常高并具有保值性，这些被选为REITs的底层资产的基础公共设施本身也在收费并且盈利。由于公共设施属性，其盈利水平略高于国债收益。对于追求稳健收益的投资人来讲，不失为一种较好的投资标的。

“此次选择公募REITs作为试点也是把尝鲜的投资人聚焦公募产品投资人，公募产品相对私募等其他产品收益低，但风险小；相对国债等，收益高，但风险大。公募REITs在收益性和安全性上类似现有的主流公募产品，有利于提高公募REITs发行成功率。”王赤坤说，如果公募REITs试点成功，必将吸引更多的投资人关注和配置，对于将来更大规模公募REITs的发行将起到市场宣传和引导作用。

柏文喜则称，作为REITs起源和服务的最恰当的领域与行业，还是有稳定租金收益和相对分散的商业地产项目，因此基础设施公募REITs的开放为商业地产REITs的落地提供了很好的借鉴和推动因素。“对于地产融资而言，REITs作为迭代投资的良好金融工具，还兼具优化公司报表与业绩的功能。另外还可运用相应财务杠杆来更好地进行地产融资服务，对在A股市场积极推进商业地产REITs落地与实施的意义不言而喻。”

不过，他也提醒，虽然基础设施的需求相对稳定，但由于基础设施REITs面临着底层资产和收入来源的单一问题，相应的投资风险问题也是有的。

机构观点

万和证券：首批试点基础设施REITs项目无论是资产质量还是运营维护能力，均处于比较优秀的水平。为保障基础设施资产的平稳运营，试点项目在交易结构中，基本维持了现有的优秀运营管理团队不变，同时设置市场化激励约束机制，充分调动运营团队的积极性。

华创证券：目前交易所披露信息的REITs项目基础资产均较为优质。从内部测算得出的收益率来看，个别优质项目收益率可达6%以上，从国内来看超过了传统国债、中高等级信用债投资赛道的一般收益，从国际来看也具有相当优势。

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