首批公募REITs将于下周一上市 分析认为，投资者需特别注意相关交易规则，警惕初期炒作风险

□信息时报记者 张柳静

首批公募REITs上市时间定了。近日，首批9只基础设施公募REITs产品陆续发布上市交易公告书，将于6月21日（下周一）正式上市。据悉，基础设施公募REITs设置了上市首日30%和非上市首日10%的涨跌幅限制，同时每只产品选定不少于1家流动性服务商提供双边报价等服务，以完善二级市场流动性机制。

作为一种公募创新产品，业内如何看待首批公募REITs的上市表现？对投资者来说，在投资公募REITs时，又该注意哪些问题？

首批公募REITs即将挂牌交易

日前，上交所首批5只基础设施公募REITs产品发布公告称，将于6月21日上市交易。深市4只公募REITs也将于同日上市。这意味着，首批基础设施公募REITs试点下周一落地。

记者梳理发现，首批公募REITs共9只。其中沪市5只，分别为普洛斯、东吴苏园、张江REIT、浙江杭徽、首创水务（以上皆为基金简称，下同），项目涵盖收费公路、产业园、仓储物流和污水处理四大主流基础设施类型，覆盖京津冀、长江经济带、粤港澳大湾区、长江三角洲等重点区域。

深市则有4只，分别为首钢绿能、盐港REIT、蛇口产园、广州广河，底层基础设施项目位于京津冀和粤港澳两大一体化发展重点区域，覆盖垃圾处理及生物质发电、产业园区、收费公路和仓储物流等四大主流基础设施领域。

从此前的基金募集金额来看，首批9只公募REITs全部实现超募。具体来看，首钢绿能、蛇口产园、广州广河、盐港REIT、张江REIT、浙江杭徽、首创水务、东吴苏园、普洛斯的募集规模分别为13.38亿元、20.79亿元、91.14亿元、18.4亿元、14.95亿元、43.6亿元、18.5亿元、34.92亿元、58.35亿元，募集总规模为314.03亿元。

此外，首批公募REITs还呈现出机构认购火爆的现象。德邦证券策略团队指出，首批9只公募REITs战略配售户数为7~24户，网下认购获配户数为34~106户，公众认购获配户数为9.4万~28万户；战略投资者平均每户配售金额为0.69亿~6亿元，网下投资者平均每户有效认购金额为0.66亿~2亿元，公众投资者平均每户有效认购金额为1.8万~6.4万元。

上市首日涨跌幅限制为±30%

记者梳理发现，首批9只公募REITs底层资产种类丰富，包括3只产业园区、2只高速公路、2只仓储物流和2只污染治理项目产品。它们即将上市，哪一类不动产类型产品更具投资价值或更受青睐？

国金证券在研报中指出，从整体项目的最终溢价率（募集金额/账面价值-1）来看，产业园区和仓储物流等产权类项目产品的募集溢价率均超过80%。其中中金普洛斯仓储物流REITs溢价最高，接近400%；高速公路类产品溢价居次，在60%左右；污染治理类产品的溢价率最低，不超过20%。

记者注意到，首批公募REITs中，产权类项目有3个产业园项目和2个仓储物流园项目，用的都是成本法入账。基础资产买入时间点的价值就是资产的原始账面价值，后续每年会有一定折旧，所以理论上每年基金资产负债表里账面净资产会逐年减少。

对此，博时招商蛇口产业园REIT基金经理胡海滨表示，对产权类RIETs来说，如果未来房价波动较大，公允价值会与账面价值出现较大差异。这意味着，当RIETs上市以后，基金净资产不一定能够反映底层资产的当前市场价值，因此产权类REITs的二级市场交易价格不一定会像传统封闭式基金一样锚定基金份额净值，而是会包含着投资者对REITs持有的基础资产公允价值的判断。

“如果基础资产的地价或租金大幅上涨，那么二级市场交易价格相对基金净资产对应的份额净值就会溢价，与传统封闭式基金场内交易价格一般相对于基金净值会折价完全不同。”他说。

关于公募REITs上市首日的涨跌幅限制比例，沪深交易所指出，由于风险收益特征不同于股票、债券、基金等金融产品，基础设施公募REITs设置上市首日30%和非上市首日10%的涨跌幅比例限制，每只产品选定不少于1家流动性服务商提供双边报价等服务，完善二级市场流动性机制。

（下转B02）

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