美的置业正式向港交所递交上市申请文件，继千亿家电后 地产板块能否再造一个“美的”？

近日，随着美的置业正式向港交所递交上市申请文件，在家电以外，美的集团创始人何享健千亿产业版图的另一角，也开始浮出水面。

在巨头林立、竞争激烈的中国房地产市场，成立仅14年的美的置业不仅是后发者，更是一匹“黑马”。2013年，这家房企首次破百亿元规模。2015年销售111亿元，2016年206亿元，2017年507亿元，意味着几乎每年业绩都要翻一番，在2017年房企销售排行榜中位列第39名。

从公开的招股书（申请稿）来看，何享健一手培植的美的置业，是典型的“美的系”家族控股企业，不仅由何享健及其儿媳卢德燕共同作为公司的实际控制人，还背靠美的集团千亿家电巨头，获得品牌和资源的强力背书。

展望未来，美的置业显然雄心勃勃，提出要在2020年实现千亿销售目标。而此次赴港上市，也明确要跻身中国十大房地产开发商之列。

成功缔造了家电千亿王国以后，何享健在地产的版图里，能否再造一个千亿级的“美的”？

三年复合增长率114%剑指全国房企前十

相比何享健的家电板块，美的的地产板块过去显得相对低调。但这次赴港上市的申请一披露，何享建地产王国的“面纱”也因此首度被揭开。

据招股书（申请稿）显示，美的置业业务模式主要包括物业开发及销售、物业管理服务以及商业物业投资及管理三个部分。截至今年3月31日，共拥有117个项目的物业组合，覆盖全国11个省份的34个城市，并通过合营企业及联营公司参与24个项目。

过去三年，美的置业业绩实现迅速增长，并明确上市的目标是要成为中国十大房地产开发商。

从合约销售额来看，过去三年，美的置业合约销售额分别为111亿元、206亿元、507亿元，复合年增长率约114%，到了今年前三月，美的置业已实现合约销售额141亿元。

从收益来看，过去三年，美的置业的收入分别为83.13亿元、119.92亿元、177.17亿元。同期，其利润及综合收益总额分别为3.84亿元、9.93亿元、18.94亿元。毛利率分别为21.5%、22.8%、27.6%，净利率分别为4.6%、8.3%、10.7%。

虽然与行业前十的巨头相距甚远，但从毛利率和净利率来看，美的置业盈利能力总体保持在不俗的水平，甚至比同城、同在港股上市的中国房企销售领先者碧桂园还要稍胜一筹。

从土地储备来看，截至今年3月底，美的置业手握土储面积为3310万平方米。参照2017年国内上市房企土储面积情况来看，大概能跻身前二十位。

不过，公司快速发展的同时也暴露出风险。过去三年，美的置业的净负债权益比分别为622.1%、624.7%和118.9%。而去年该指标之所以大幅减少，主要由于控股股东注资了60亿元。一般来说，当比值大于100%时，表示企业所持有的现金不足以支付债务，这说明美的置业的杠杆率偏高，存在一定的财务风险。

背靠美的千亿大树翁媳携手成大股东

除了过去三年快速增长的业绩令人瞩目外，美的置业内部的股权关系，也是外界关注的一大焦点。

美的置业的历史可追溯到2004年，美的集团创始人何享健获得美的置业集团（当时为佛山市顺德区威灵房产有限公司）多数股权，由此开启了何享健进军地产业的大幕。

2009年10月，美的建业（英属维京群岛）设立，间接持有美的置业集团全部股权。2013年9月，为独立发展地产业务，何享健将自己持有的美的建业（英属维京群岛）94.55%股权全部转让给长子何剑锋之妻卢德燕。

公开资料显示，卢德燕，1967年出生，香港永久性居民，有境外永久居留权。1985年至1988年，担任美的商场财务主管；1988年至1997年，担任美的出口公司财务经理；1997年至今，自由职业。

经过数轮股权转让，目前卢德燕拥有美的发展控股（BVI）有限公司、美恒有限公司和美域有限公司三家控股公司100%股权，她通过上述三家控股公司持有美的置业76%的股权，成为后者的控股股东。

为了确保符合家族利益，将股权转让给儿媳卢德燕后，何享健与卢德燕订立一致行动协议，双方共同成为美的置业的控股股东、实际控制人。而何享健长子何剑锋在美的置业中出任非执行董事，仅就公司营运及管理提供战略意见及建议。

虽然起步偏晚，但得益于何享健的关系，美的置业也获得千亿白电巨头美的集团强大的品牌背书。

“我们认为，我们的成功主要取决于美的集团的品牌及商标，我们推广物业时很大程度上依赖美的集团的品牌名。”在招股书（申请稿）中，美的置业如是表示。

而在收购土地资源及合作开发机会上，头顶“美的”的光环，也让美的置业在与同行角逐中更具优势。此外，美的置业与美的集团在智能化开拓的战略上也高度契合。

众所周知的是，近年来，美的集团积极向智能制造+智慧家居领域转型，专门成立了智慧家居研究院，开发出不少智能化模块及成果。定位为智慧家居行业的引领者的美的置业，可以借助美的集团的科研、人才等优势，形成一站式智慧家居解决方案全服务价值链。

稳据佛山“大本营”五大区域深耕冲刺千亿业绩

在业绩增长和美的品牌的助力下，去年中，美的置业总裁赫恒乐对外发布了到2020年销售额达到1000亿元的业绩目标。

尽管本次招股书（申请稿）上并未提及千亿目标，但从其“致力于成为中国十大房地产开发商之一”表述来看，其弯道超车的雄心有增无减。

要实现这样的千亿大跨越，聚焦二、三、四线城市，坚持深耕区域，将成为美的置业开疆辟土的不二法门。

此前，美的置业通过“1+n”的项目扩展模式进入区域内三、四线城市，着重深耕广东、江苏、湖南、贵州、辽宁、河北、浙江、江西、云南九大区域。而今后，该公司明确将业务集中在中国经济最繁荣活跃的珠三角、长三角以及经济增长前景良好且有持续人口流入的二三线及精选四线城市的核心区域，如长江中游经济区、环渤海经济区及西南经济区部分城市。

以其“大本营”佛山为例，一直以来都是不少房企眼中的“香饽饽”。2016年以来，美的置业扩张脚步迅猛，创下“三最”——拿地宗数最多、拿地面积最大、拿地金额最高。除了继续加码总部所在地顺德市场，还大举挺进南海丹灶、三水白坭和西南、两次进入高明拿地，可谓在佛山五区“攻下”了一片镇街版图。数据显示，2017年佛山区域销售业绩突破120亿元，增长超过70%。

“区域深耕策略可以让我们更了解当地市场和用户偏好，与当地政府、开放商、银行、业务伙伴建立合作关系，从而让我们能够密切关注并及时发现有吸引力的土地收购或开发合作机会，力争成为重点发展城市的领头羊。”美的置业表示。

截至今年前3月，公司在五大目标区域11个城市取得3个或以上物业开发项目。今后的目标是覆盖中国50个城市，在每个城市有4—5个房地产开发项目。

此外，美的置业还将继续深化在智慧家居服务上的探索，计划投资智能家居行业价值链，逐步拓展成为专业提供智能家居解决方案的供应商，以利于品牌和产品溢价；策略性投资商业物业、长租公寓等物业组合；进军装配式产业，与房地产开发业务产生联动。

南方日报记者罗湛贤叶洁纯

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