无物管小区的自治实验：狮山驿园社区“楼委会”成立记

“副村长”准备检查下水道。

小区村长楼长选举。

12月12日，佛山气温骤降，寒风瑟瑟。上午9点，教师楼小区62岁的“副村长”周志新提着锤子和撬杠，到小区大门前的窨井盖旁，撬开井盖，检查下水道堵塞情况。前一日，小区一位业主在近百人的业主群表示，家里卫生间堵塞。周志新第二日便来检查处理。

这里是南海区狮山镇驿园社区教师楼37号小区，是该社区39个无物业管理和无业委会的小区之一。小区紧邻街道，沿街商铺林立，小区共6栋楼12梯120户，住户主要是退休教师。

今年6月，教师楼小区自发投票选举“村长”和楼长，62岁的黄卫洪获得36票最高票，成为村长。因居民通常将教师楼小区称为园丁村，所以昵称楼长带领人为“村长”。他们自发成立的10人的楼长管理委员会，让这个原本管理松散的小区，变得逐步有序化和具有凝聚力。

2015年：尴尬的楼长选举

驿园社区属老旧小区，1.4平方公里的面积，常住人口3万多人，户籍人口1万余人，下辖7个物业小区和39个无物业住宅小区。“社区两委干部8名，其他工作人员20来人，管理100多家企业，1000多家三小场所和1000多栋出租屋。”驿园社区两委干部唐细全介绍。

因驿园社区私人平房、出租屋、三小场所较多，社区工作人员又人手不足，诸如治安、环境卫生、市容市貌、邻里纠纷问题时有发生。“社区平均一天会接到一两起居民投诉”。2015年，社区挑选教师楼33号小区和与其相隔约百米的教师楼37号小区，试点推行楼长制，调动居民自我管理、自我服务。这一年，楼长制也开始在南海区逐步推行。

驿园社区干部经过家访、面谈，物色楼长候选人，最终敲定候选人后，挨家挨户上门发选票。理想的情况是，一梯一楼长。然而尴尬的是，选了两三次都未通过，“有时候，一栋楼十户甚至只收回一两张选票。”唐细全说，因楼长候选人得票始终无法过半，无奈之下，社区只能委任楼长。

接下来的问题随之而来。虽然楼长属义务服务，诸如政策宣传、收集居民意见等，但居民几乎不配合楼长工作，认为楼长是社区聘请的，“会觉得楼长向着社区，而不是代表居民利益”。

而楼长本身，因缺乏培训，加之社区干部平时工作量大，对楼长难以投入较多关注，因此楼长自身积极性也不高。“试点推行一年多以后，一个小区仅推出的几位楼长，几乎都是流于形式，服务落不到实处。”

2017年，驿园社区通过购买第三方服务，引进社工机构培育楼长项目。

两轮投票选出“村长”

驿园社区教师楼37号小区，是第三方培育楼长的两个小区之一。小区6栋住宅楼建于上世纪90年代，居民多为退休教师，老龄化程度高。小区既无物管，也无业委会。

一直以来，该教师楼小区是委任村长对小区进行管理，曾经的4任村长，有教委的干部或者从学校退休的管理人员，都属小区“能人”。

小区还有1名会计和1名出纳。120户居民，每户每月缴纳25元管理费，同时，小区的74辆车，每辆车每月需缴纳60元停车费，这些资金由会计出纳管理。此外，小区聘请了3位保安，每月1800元工资，保安都是小区上了年纪的居民。“外人不愿意做，因为工资低，不包吃，一天三班倒，无休。”社工麦燕君介绍。

2018年2月，教师楼小区的村长因身体原因，提出不做了。5月起，一场选举村长和楼长的活动，在教师楼小区开展起来。

此后，社工逐户上门收集意见，了解居民对村长和楼长的期待、建议，为提升居民参与投票积极性，社工在小区门口摆过几次摊，征询居民意见。6月，社工上门发放选票，请居民填写后，将选票投至小区门口保安室的投票箱里。麦燕君说，“记票时，找了教师楼居民比较信任的元老，让他们见证，公开记票。”最终从120户收到62张选票，大约推荐了10名村长和楼长候选人。

第二轮村长选举随后开展，10人中得票较高的前5人，成为候选人。此轮居民投票的结果是，黄卫洪获得36票，周志新获得22票，第三位12票。社工黄美霞表示，“黄老师在学校做过后勤管理，经验丰富，小区也有学校的同事，彼此熟悉，可能因此大家对他比较信任。”

得知自己得票最高时，黄卫洪起初并不愿意做村长。他从官窑中学退休后，生活闲逸，又觉得做村长是“不讨好”的事情，“容易跟人家产生矛盾，一般人都不愿意做。”

60岁热心的华姐非常支持黄卫洪的工作，“既然有居民支持你，选你做村长，就尝试去做吧”在社工和华姐的劝说下，黄卫洪成为小区的第5任村长，周志新为副村长。教师楼37号小区的楼长管理委员会最终出炉，成员10人。

保安有些不习惯

楼委会的第一次会议，在教师楼小区旁一家餐馆里进行，小区并没有公共的办公空间。“第一次主要是相互熟悉，确定一些基本的要求和规定。”第一次会上，黄卫洪就提出自己建议，首先要规范小区的安保工作。

3名门卫年岁相对较大，上班都是穿着日常的服装，夏天有时候穿拖鞋上班，黄卫洪首先为他们解决服装问题，用公共资金购买了保安的夏装和冬装。他同时要求保安对工作负责，管理好小区车位。在以前的车位管理中，如有车主霸位，保安与其发生争执后，就“多一事不如少一事”而不再管了。

“另外，要求保安注意自身形象。”黄卫洪说，此前，保安偶尔会在值班时打瞌睡，深夜甚至直接躺在沙发上睡觉。有一次，这一幕被居民拍下来，传到教师楼小区的业主微信群里。“有时候我们做事也很不给面子。”他表示，对于这样的情况楼委会直接进行解决处理。

事实上，今年10月初，楼委会与社区、社工，协商制定了一份临时管理制度，其中写明，保安人员在值班期间不能随意睡觉，特殊班次(晚班)允许适当小休。“以上情况违规一次扣10元。”

对于忽然严格起来的各项要求规定，保安觉得很不适应，由此造成楼委会与保安之间相对紧张的关系。社工则在其中协调，保安开始逐渐适应新的工作要求。

此后，楼委会开会，则是在村长或者副村长家里举行。黄卫洪家住在5楼，他说很乐意大家到他家里坐一坐。社工不再参加楼委会之后的会议。“如果一起开会，则是因为楼委会内部出现某些矛盾。”麦燕君表示。

楼委会成立后，组织社区开展过一次大扫除。此前，教师楼小区门口大门生锈，楼道间到处是垃圾、蜘蛛网，黄卫洪使用了1200元的公共资金，请清洁人员对小区进行全面打扫清理。“但这个资金没有通过会计和出纳，所以他们表示不满。”社工再次发挥中间人和协调者的作用，进行沟通。

随后，一份楼委会的临时管理制度被制定，其中规定，“进行小区建设时，1000元以内的支出金额，允许正、副村长直接决定使用，高于1000元的资金，村长需于资金使用前3天通知会计、出纳。”这是一份通过磨合、小区自主约定形成的规定，由此对小区公共资金进行规范管理，也明确楼委会各成员的职责权限。

解决车位霸占赢得居民信任

个别居民霸占车位是教师楼小区一直存在的问题。小区76个车位74辆车，正好满足住户的停车需求。但是，有住户为停车和出入方便，在自己居住楼栋前的车位上，放一辆摩托车霸占车位。

教师楼较多业主都向管委会反映，“小区停车实行先到先得，那些为了就近停车长期霸占车位的，整栋住户又不止他一户。如果大家都将摩托车停在那里霸位，小区岂不是乱了。”楼委会经过摸查，确定有3户居民长期霸占车位。

麦燕君介绍，“村长确认3户霸位后，打电话一户一户沟通，华姐就将相关情况发到微信群中，带动其他业主支持村长管理这件事情。”

黄卫洪在沟通中，有一位住户甚至在电话里跟他吵起来，村长的态度也相对强硬，加之其他住户在微信群里声援，最终该住户“服软”，第二天没有再停放摩托车霸占车位。还有一位住户说，“你的门卫都没做好，外来车辆随意停放，有的外来车辆还停在小区过夜。你把门卫的事情管理好了，我就不霸了。”

通过一对一的“各个击破”，小区停车几乎再未出现摩托车霸占车位的情况。这也离不开小区一位楼长邓健昌出“点子”。邓健昌45岁，自营生意，他在楼委会里相对年轻，因此“跑腿”和外联的工作，基本是由他负责。他就建议，在小区划一块区域临时停放摩托车，这样也解决那些霸位摩托车停放的问题。

规范安保、环境整治和解决停车霸位，让楼委会赢得小区居民的信任。

构想

从村长楼长到街长

由居民自发选举的楼委会成立并良好运作，与小区本身的环境密不可分。小区不少居民原本属同一个单位，彼此认识，群体同质性高，虽然有的教师后来搬走，它其实是在一个“半熟人社会”中推行自治。而选举出负责人的小区“能人”，也是良好运转的关键。村长黄卫洪有学校管理的经验，副村长周志新擅长维修工作，他同时身兼副村长、小区维修人员和保安工作。

在楼委会内部管理，分工相对明确。黄美霞介绍，村长统筹工作；华姐为人热情，负责收集各楼长的信息以及微信群中居民反馈的小区问题。欧少华说，“微信群极大方便了沟通，楼长年纪较大，不可能逐户爬楼上门，如果业主在群里发出在小区遇到的公共问题，楼委会成员看到，第二天就可以去直接处理，方便快捷。”

邓健昌负责外部联络。现在小区的治安、环境好起来以后，加装电梯成为楼委会关注的重点，因为小区老龄化程度高，居民对加装电梯的需求比较迫切。邓健昌就替大家去电梯公司“货比三家”，不过了解以后居民认为，加装电梯价格太高，而且流程复杂，希望政府在相关方面能给与支持。

唐细全表示，驿园社区推行楼委会以后，一些工作更容易做了。“比如社保、医保信息，以前是张贴在小区的黑板上，可能有的居民不会注意到，现在通过楼委会告知居民，信息抵达更全面。”对于楼长制的推行，驿园社区实行成熟一个推行一个，“力争在39个无物业小区都推行楼长制。”

驿园社区实行网格化治理，社区未来的构想是推行街长制。“网格巡查员是片长，街长楼长作为小组长，等于是将网格巡查员的手臂延伸到城区的每个角落。网格巡查员是片，街长是条，楼长是点，形成条块结合、点线相连的新治理模式，实现社区治理和服务的全覆盖。”

南海区社工委专职副主任王晓娟表示，狮山教师楼小区为楼长团队建立了封闭式的架构，楼委会更是在一件事接一件事办理过程中，树立了威信，提升居民参与的热情。这将助推更多社区居民担当骨干，参与社区公共事务。

采写/摄影：南都记者刘军艳

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