佛山“整村改造”实现零的突破 记者专访南海区“三旧”改造办相关负责人

夏北社区永胜村选取碧桂园作为改造合作企业

文/图 羊城晚报记者 张闻

近日，佛山市南海区桂城街道夏北社区永胜村经过村民投票，超过93%的村民同意选定碧桂园作为旧村居改造项目的合作开发企业，这也是佛山市首条由市场主导推进的整村改造项目。

整村改造，在广州、深圳等一线城市早有探索，近年来，佛山市正掀起新一轮“三旧”改造的热潮，中心城区旧村庄进行整村改造，既能实现政府、开发商、村民等多方利益的共赢，更能为城市提供广阔的发展空间。本次夏北社区永胜村的“首改”，是否能形成可复制推广的经验？我们又能从中学习到什么？

A【案例：整村改造将保留文化印记】

今年1月3日，佛山市南海区桂城夏北社区永胜村传来一片欢呼声。原来，桂城永胜旧村居改造确定合作开发企业成员大会成功通过表决，同意选定佛山市碧桂园碧欣置业有限公司为永胜经济社旧村居改造项目的合作开发企业。永胜村的成功表决立刻聚集了社会的目光，这也是佛山首条由市场主导推进整村改造的村居。

据了解，夏北社区永胜村地处广佛交界地带，8年前，这片区域还多是在集体土地上建起来的旧厂房、旧物业，然而，得益于“三旧”改造及城市更新，该处纳入佛山市金融高新区C区范围，如今，永胜村周边已集聚了万达广场、寰宇城、招商ipark、新凯广场、宜家家居等近10个商城和主题购物中心。按照金融C区夏北城市更新的控规规划，夏北社区将进一步打造成为金融C区乃至桂城城市形态升级、产业升级的标志，打造成为功能齐全、环境优美的新社区。

如今，得益于周边的发展，夏北社区所在区位早已是“寸土寸金”，改造条件逐渐成熟。本次改造自2018年5月启动，据媒体报道，根据改造的初步方案，村民首期回迁房位于地铁站500米辐射范围内，以先安置后拆迁为原则，部分地块规划为村集体物业，合作开发后村集体将得到每年租金返还，其余地块则用于融资建设小区。改造后，永胜村居密度预期将有效降低30%，公共绿地300米覆盖率预期可达到100%，还将增加2所学校、19处公共服务设施。

在盘活土地方面，通过城市更新改造，永胜村可释放开发用地面积21.8公顷，为城市发展提供约7.3万平方米的土地，用于绿地水系和道路建设；永胜地块还将规划商业综合体建筑面积达15万平方米，约提供就业岗位3000个；拟将沿永聚宝河北岸打造岭南水街、滨水高端人才社区、龙舟文化广场等不同功能分区。村内的河北书院、天后古庙、文化广场等多处文化遗产将得到保留。

B【关键：“算大账”政村企共享土地收益】

“佛山虽然是‘三旧’（旧城镇、旧厂房、旧村庄）改造的发源地，不过，相对于其他‘两旧’，旧村庄的改造因为利益错综复杂，面临种种困难。”佛山市南海区国土城建和水务局“三旧”改造办相关负责人介绍。根据广州、深圳等城市的经验，整村改造有“政府主导”“市场主导”两种模式，相比之下，由市场主导、规划先行、社会力量参与实现多方“共赢”，将会是今后整村改造的主要发展方向。“不过，市场主导模式也存在风险，特别是整村改造，时间长、风险大、与村民谈判程序繁琐，政村企在改造过程中往往顾虑重重。”相关负责人表示

“旧村改造特别是整村改造要获得成功，关键就在于政、村、企要实现利益平衡。”相关负责人表示，以本次永胜村的改造为例，通过改造，村民居住环境得到提升（回迁公寓、公园、绿化等），村集体也通过物业回购保证长远发展；村民和村委会积极配合，开发商的合法利益得到充分保障，实现彼此双赢。

此外，在本次永胜村的整村改造中，政府的“让利”也成为重要助力。以本次改造为例，政府不但在土地收益上与村民、企业共享，更在学校、道路等配套设施上率先规划，承担前期投入。相关负责人表示，要实现政村企的利益平衡，政府前期不但要“不争利”，更要会“算大账”，“整村改造后，村民变成市民，相关的配套规划就要跟上，政府不要只盯着一次性的土地收入，而要真正善于招商引资、培育产业、聚集人才，做大税源，实现收益”。

C【经验：混合开发实现集体物业保值增值】

近年来，随着佛山城市更新力度持续加大，农村特别是城中村改造逐渐提上日程，然而，由于农村问题的复杂性，改造也曾遇到种种阻力。本次永胜村整村改造的成功推进，对佛山在旧村庄改造的探索中都能提供哪些经验？

“首先，整村改造必须是成熟一个、改造一个。”相关负责人表示，要成功实现“整村改造”，内外部条件缺一不可。其中，基层组织有魄力、执行力强是改造能否顺利推进的关键因素。“具体说来，基层党委、村委在宅基地违建的控制上要不遗余力，违建控制不好，不但改造成本过高，改造过程更容易出现‘钉子户’，往往会由于谈判时间过长耽误改造进度，开发商也不愿介入。”此外，村规民约的执行要到位，民风淳朴也是改造的重要条件，“村民也不能抱着‘一夜暴富’的心态，要正确看待改造，理性看待利益”。

而从外部条件看，整村改造较适合开发价值高的城中村。而且，从成本角度考虑，宅基地楼层相对较低的老村更容易实现整村改造。

在改造模式上，针对村集体物业改造资金短缺、缺乏管理经验的现象，南海创新性提出的“联动改造”“混合开发”模式。正在公示的《佛山市南海区城市更新（“三旧”改造）实施办法》提出，连片改造更新可实施“国有”+“集体”“住宅”+“产业”“出让”+“出租”三个层面的“混合开发”，国有建设用地出让和集体建设用地入市统一在南海区公共资源交易机构进行公开交易。“物业由开发商统一建设，建好后村集体回购部分物业。既实现集体资产的保值增值，也方便开发商进行统一管理。同时，旧村居改造拆迁补偿安置工作遵循‘先安置、后拆迁’的原则，回迁安置物业与可销售物业同步建设，但回迁安置物业必须在可销售物业之前竣工验收，以保障村民利益。”相关负责人表示。

D【推广：各区正在深化旧改实施细则】

夏北社区永胜村的“整村改造”试点意义明显。那么，开发商对目前佛山旧村庄特别是“整村改造”政策态度如何？记者询问发现，碧桂园、瑞安等多家开发商目前尚不愿轻易表态。

永胜村“整村改造”经验在全市能否复制推广？记者咨询佛山市国土资源与城乡规划局。该局相关负责人表示，近年来佛山通过村集体自行改造、前期投资人、公开转让等方式积极推进旧村局部改造，涌现大量经典案例，但整村改造由于涉及用地类型多样，村集体和村民个人利益复杂，改造难度大，一直推动迟缓。2018年8月，《佛山市人民政府关于深入推进城市更新（“三旧”改造）工作的实施意见（试行）》正式印发实施，通过加强市级统筹和规划引领，建立全市统一的政策、规划、管理体系，其中多条重要举措鼓励旧村居改造，包括旧村居用地可以采用协议出让、地价计收优惠等，极大地激发了市场热情，为各区深入开展整村改造工作撑起了制度之“伞”，使各级管理部门、村集体和开发企业能放开手脚推动旧村整体改造。

相关负责人表示，目前，各区正在市级文件基础上深化制定实施细则，进一步规范旧村居改造的相关标准和操作细则，鼓励更多社会资本参与到佛山的旧村居改造，整佛山旧村居体改造已驶向快车道。

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