物管合同期满拒退场仍坚持提供物业服务法院判决业主不需缴纳物业费

珠江时报讯（记者/杨汉坤通讯员/罗倩琳李允玲）佛山一家物管公司在被“解聘”后拒绝撤场，还状告部分业主追讨管理费。昨日，禅城法院公布，在已判决的系列案中，法院认为物管公司拒绝撤场的“单方行为”所造成的损失，应由其自行承担，业主无需再承担其应当退场之后的物管费。

■案情物管拒撤场追讨物管费

2008年8月12日，小区开发商将其开发的涉案小区委托给一家物管公司进行物业管理，并签订了《前期物业服务合同》。根据开发商出具的《委托书》，确认从2013年1月1日起将涉案小区项目委托给幸福物管公司（化名）管理。

2016年5月6日，该小区（第一届）业主委员会决定聘用新的物管公司，新的物管公司的服务期限从2016年6月1日起至2019年5月31日止。之后，业委会向小区业主发出《退场公告》，声明幸福物管公司在小区内的管理服务工作将于2016年5月31日正式结束。

不过，幸福物业公司后来在城建部门、业委会通知退场后，并未实际退场，仍坚持提供物业服务。一些业主因此也拒绝向幸福物业公司交纳管理费用。于是，2018年2月，幸福物管公司一纸诉状，向禅城法院提起诉讼，要求小区的34名业主支付各自拖欠至2017年8月的物管费。

■判决不支持应撤场后的物管费

昨日，禅城法院介绍，在该34个系列案中，其中撤诉的有13件，判决有21件。

在判决的案件中，禅城法院经审理后认为，双方没有签订物业管理合同，但在幸福物管公司主张业主们欠费期间，涉案小区确由幸福物管公司提供物业服务，双方已形成事实上的物业服务合同关系，因此在2016年5月31日之前的物业管理费，业主们应缴纳物业服务费用。结合案件实际情况，兼顾公平原则，对物业公司应当退场日前的物业服务费按照参照标准的80%计算。

而对于2016年5月31日之后的物业管理费，法院认为，幸福物管公司的服务应于2016年5月31日结束，但其未退出涉案小区。现该公司再以存在事实上的物业服务合同关系为由，主张2016年5月31日之后的物业服务费于法无据，该院不予支持。最终，在判决的21件案件中，禅城法院以2016年5月31日为界，在此前的物管费用业主按八成支付，在此之后的物管费用，法院不予支持。

■法官说法物管单方不撤场损失应自行承担

法官表示，根据《物业管理条例》规定，建设单位应当通过招投标的方式或经过行政主管部门的批准采取协议条款方式选聘为小区的前期物业公司。近年来物业服务合同案件有上升的趋势，2018年禅城法院受理的物业服务合同案件有618件，相较于2017年受理433件，同比上升43%。更多案件纠纷源于业主对于物管公司的服务质量不满、商业收入不透明等。而在本案中，幸福物管公司未依法定程序进入涉案小区提供小区服务，已违反相关法律规定。且该物管公司在城建部门、业委会通知退场后，并未实际退场，仍坚持提供物业服务，应视为其单方行为，由此产生的损失应由物管公司自行承担，即住户依法无需再承担其应当退场日后的物业管理费。

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