告别公摊，房价会涨吗？专家解读：别慌！不会影响房价涨跌，不会带来资产缩水

来源:羊城晚报 2019-02-24 13:23 http://www.kcqsx.com/

羊城晚报记者赵燕华

2月18日，住房和城乡建设部官方网站公布的一项新规征求意见稿引来关注，其中一条明确提出，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。这意味着不再有“开发商说多少就是多少”的公摊面积，人们在欣喜的同时也心存疑惑——买房一族担心，公摊费用会加在套内单价上，导致房价上涨。有房一族也在算账：比如，以前按建筑面积买的，将来卖掉只能按套内面积？单价怎么算？增值税岂不吓死人？针对这些热点疑问，羊城晚报记者采访了相关专家和业界人士，他们纷纷表示，拟出台的新规并不会对房价造成影响。

房价总体不受影响

“羊毛出在羊身上？”准备购房的余小姐担心，取消公摊面积后，公摊费用会加到套内的单价上。

广州克而瑞首席分析师肖文晓认为，住宅建筑应以套内使用面积交易是好事，让老百姓只为实实在在的住房面积买单，不再让不良售房者有浑水摸鱼的机会。必须强调的是，按照套内面积计算，虽然用来计价的平方数少了，但这不代表房屋的总价就会降低，价格始终是由供求关系决定的，计价方式变了，单价的变化最终会体现在套内面积上。执行新规的结果，必然是名义房价全线上升，但这和房价真正的涨跌无太大的关系。

地产经济学家邓浩志分析,公摊面积在华南地区争议并不大，至少广东很少，一般情况下是80%到85%的实用率，这方面争议较大的是华北及更北的地区，因为天气及建筑形式的差别，会造成一些争议。而这个政策在广东已经不是新鲜事物，以顺德为例，早已经按套内建筑面积计算十几年时间，总体上并没有产生什么影响，政策没改变供求关系，不改变成本构成，不影响建筑设计。

“房子是一套一套卖的，不能按单价随意选择面积大小，随意进行拆分合并买的，所以不会因为按套内面积计算，房价就便宜了。”在邓浩志看来，目前的不动产登记证中建筑面积、套内面积都有标注，已经很清晰了。

现有资产不会缩水

也有市民担心，以前按建筑面积买的，将来卖掉只能按套内面积，单价怎算？到时增值税岂不吓死人？房产面积的新旧算法不同，如何能保证之后房产交易公平成为有房一族的关注焦点。

苏宁金融研究院特约研究员江瀚表示，无论是公摊面积还是使用面积，这两个面积计算只是对房产单价产生影响，对房产总价影响并不大。他举例，比如原来100平方米的房子售价在400万元，每平方米的单价大概是4万元，但是实际上这个房子的使用面积只有70平方米，住建部的意见实施后，房子总价其实是不变的，但每平方米的单价可能会折合成每平方米约5.7万元，总体来说，并不会影响大家的实际财富。

江瀚说，对于已经办过房产证的老房子来说，一般情况下房产证上都会写明建筑面积和实际套内面积，所以交易时，只要根据实际套内面积进行交易即可；如房产证上没有写明套内面积，相信房地产部门也会在交易过程中对此进行一个明确的界定，对大家的日常生产生活不会有明显影响。

短期内或难落地

住宅建筑以套内使用面积进行交易，业内人士普遍认为，意见稿关于取消公摊的规定真正落地，可能至少还要三五年时间，目前也暂不确定是建议标准还是规定强制标准。

据业内人士称，从意见稿内容看，政策涉及住宅、商业、工程建设等多个方面，包括全装修交付等多项内容，5年内实施落地可能性非常小。

此外，意见内容实施落地还需考虑配套细则，需要找一个比较公平、稳妥的方式进行计量、转换。

中原地产首席分析师张大伟解读称，如果出台套内计价模式，需考虑之前已经入市的项目如何衔接，上述文件系征求意见，距离正式文件还很遥远。

取消公摊各地实施情况

重庆：已彻底执行17年

在国内，按套内面积卖楼执行得最彻底的是重庆。早在2002年，重庆市人大常委会就以地方法规的形式，首次对商品房的计价方式做出明确规定和要求。

该条例于当年8月1日施行，宣告重庆在全国率先强制施行商品房销售以“套内建筑面积”计价的政策，不按这一计价依据销售的开发商，将由房地产行政主管部门责令改正，并处以商品房交易金额5%~10%的罚款。

广东：探索施行“双轨制”

在广东，顺德早在2000年4月就出台政策规定，凡是新批准预售和确权的商品房，均实行按套(单元)内建筑面积计算房价，每个单元应分摊的公建面积不予计算和记载。