物管费新规5月1日上线前期住宅物管费最高指导价：2 .7元/平方米·月公用水电未独立设置计量表，不得向业主分摊费用

5月1日起，佛山住宅前期物管费指导价最高不超过2.7元/㎡·月，车位车库按照不高于住宅70%标准执行；交楼时每户业主需免费配置4张出入卡，自有产权车位出入证也应当免费配置。业主装修时业主自行清运垃圾的，物业服务企业不得收取清运费。

昨日，南都记者从佛山市发改局和市住建管理局获悉，在去年11月发布征求意见稿并进行公示后，佛山《关于进一步加强物业服务收费管理的通知》在本月正式发布。

据介绍，《通知》的执行改变现行新建住宅物业服务收费未发生实际成本但定位优质优价而突破最高指导价的管理模式，因物业服务内容增加需超出政府指导价的，待业主入住后，由物业服务企业与业主依据增加服务的实际内容和成本情况依法依规协商确定。

与社会平均工资联动调整

为了进一步加强物业服务收费管理，规范物业服务收费行为，日前，佛山市发展和改革局与佛山市住房城乡建设局发布《关于进一步加强物业服务收费管理的通知》(以下简称《通知》)。

对保障性住房、普通住宅(含业主自由产权车位、车库)前期物业服务收费实行政府指导价，并实行与社会平均工资联动调整，别墅、非住宅和实行政府指导价管理外的描他物业服务收费实行市场调节价。在全市标准基础上，各区可在市定最高指导价内根据实际另行制本区最高指导价。

根据《通知》本次公布的全市最高指导价为一级2.70元/平方米·月、二级2.35元/平方米·月、三级2.0元/平方米·月、四级1.65元/平方米·月、五级1.30元/平方米·月，与《通知》同期发布的还有《佛山市物服务级别和服务内容及收费标准》。

按照规定，服务没有达到该级别全部内容的，应当执行低一级别的收费标准。同时，南都记者留意到，与去年11月发布的征求意见稿项目，正式公布的业主自有产权车位(车库)的物业服务收费按不高于所在住宅区物业服务收费标准的70%执行，比公示征求意见稿略有上调。此外，人防车可参照执行物业服务收费以法定产权建筑面积按月计收。

据佛山市发改局相关负责人介绍，新的方案改变现行新建住宅物业服务收费未发生实际成本但定位优质优价而突破最高指导价的管理模式，因物业服务内容增加需超出政府指导价的，待业主入住后，由物业服务企业与业主依据增加服务的实际内容和成本情况依法依规协商确定。

此外，根据《通知》新建的保障性住房和新建的普通住宅(含业主自有产车位，车库)物业服务收费，在制订物业服务收费标准时也同样应该按照以上标准执行。以及同一小区分不同时期开发的应按首期物业服务收费标准执行。

合同期满前重新约定标准

“我们小区是每个月3元/㎡，贵耶！”在禅城区某小区刚刚收楼的业主李小姐的业主群，昨天下午根据新的前期物业管理费指导价热议起来。李小姐表示，业主们在买房时被告知就是这个物业费标准，并签订合同。“已签订合同的要等到合同到期后才能改吗？那现在有渠道投诉吗？”

南都记者了解到，佛山住宅物业管理费平均水平大约在1.83元/㎡·月，整体相对合理，但是不少新建小区的管理费已经超过这一标准，最高单价已经达到3元甚至4元。对此，《通知》明晰新的指导价公布实施后如何与现行的物业服务收费衔接。

据市发改局相关负责人介绍，前期物业服务收费实行政府指导价管理，是基于前期物业服务未有业主入住而执行的政府指导价，其管理阶段应按照合同约定的时间。即现行物业服务收费标准与本次公布政府指导价不符的，对仍属于政府指导价管理范围的物业服务收费，可继续按前期物业服务合同约定的价格执行至合同期满。合同期满后需重新约定收费标准的如何执行？

据了解，根据《广东省物业管理条例》第二十二条：决定其他有关共有和共同管理权利重大事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

佛山市房地产行政主管部门开发的“佛山市物业管理公共事务综合服务平台”已正式投入使用，业主投票可通过此平台实现。变更物业服务收费标准必须依法依规由业主表决通过，物业服务企业应将业主表决结果公告30日以上。

对此，佛山市房地产业协会副会长、广东省和佛山物业管理专家何筛红表示，在征求意见出来后，已有部分业主要求降价，但也有部分业主想要更高的服务标准。因此，怎么样去面对和寻求企业和业主之间的平衡点，是个需要解决的问题，如果为了达到最高限价而降低服务，最终受影响的还是业主。“建议按照优质优价的原则，部分能提供更优质服务的楼盘，可以根据服务内容就指导价作为基数提出上浮，相关部门再去审批。”

人车出入卡证应免费配置

将在5月1日开始执行的物业管理收费新规范，还对小区业主卡和车位出入证进行的规范。也就是说，物业在交楼时应该按照规定免费配置一定数量的业主卡，而不应该收取相应的如工本费等费用。

根据《通知》，房屋交付业主使用时应每户免费配置4张出入卡，对自有产权车位(车库)的业主应按一车位一证免费配置车辆出入证。

与此同时，《通知》还对装修期间业主和物业双方的权责进行了规范。包括业主需要装饰装修房屋时，应当事先告知物业服务企业，物业服务企业可以通过与业主签订装饰装修服务协议等形式，将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

南都记者留意到，正式发布的《通知》中，取消了征求意见稿中的“物业服务企业不得向业主收取装修保证金(押金)、装修人员出入证押金等。”这一表述。

对此，某物业管理公司负责人表示，取消这一条款对于物业管理公司规范小区临时出入人员，保障小区安全，以及在装修过程中对于公共空间的损害等都有积极作用。

但同时也有受访者认为，合理收取保证金和增加对装修人员出入管理有益小区管理，但部分物业公司存在收费不合理的现象。

记者留意到，在本次正式发布的《通知》中相对征求意见稿，特别增加了“装修产生的垃圾，由业主自行清运的，物业服务企业不得强行收取清运费；业主自愿委托清运的，清运费由双方约定。”以规范物业管理公司在业主装修过程中的收费行为。

业主自有产权车位(车库)：按不高于所在住宅区物业服务收费标准的70%执行

房屋交付业主时：每户免费配置4张出入卡；

对自有产权车位(车库)：按一车位一证免费配置车辆出入证；

这些情况公共水电费不应向业主分摊：

1、公用水电没有独立设置计量表的，不得向业主分摊公用水电费用；

2、住宅小区绿化物养护、园林水池喷泉、景观设施、智能化设备、物业管理办公室、值班室、保安亭以及小区喜庆活动、宣传、装饰等用水用电，其费用由物业服务费列支，不得向业主分摊；

3、住宅小区开展多种经营活动的水、电费用，由该项经营收益列支，不得向业主分摊。

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