禅城法院发布物业案件审判白皮书，并提出法律建议近三年收案 1622件九成多为追讨物业费
珠江时报讯（记者/杨汉坤通讯员/李允玲肖华）小区物业管理既是市民关注的热点话题,也是城市基层治理普遍性难题。昨日上午，禅城法院召开物业案件座谈会，并发布《2016~2018年度物业案件审判白皮书》（下称《白皮书》）。《白皮书》总结分析了禅城近三年物业案件的基本特点、热点难点，并提出了法律建议。
禅城法院、禅城区住房城乡建设和水利局、以及佛山房地产业协会的相关工作人员、37家物业服务企业的代表参加了座谈会，并围绕物业案件审判、诉调对接、物业纠纷矛盾化解等方面发表了意见及建议。
近三年日均收案1.5件
《白皮书》透露，至2019年3月，禅城区在册物业服务企业212家，其中区内136家，区外物业服务企业到禅城区设立分支机构从事物业管理的76家，预计物业服务企业数量还将逐渐增多。至2019年3月，禅城区物业服务企业在管项目约438个，其中住宅项目307个，非住宅项目131个，新建住宅基本实现物业管理。
从案件数量上看，2016年~2018年，禅城法院共受理涉房地产纠纷案件6699件，其中物业纠纷案件共1622件，日均收案1.5件，占据房地产案件总量的近四分之一。
“物业案件绝大多数是因物业服务合同履行产生的纠纷，尤其是追缴物业费纠纷。”禅城法院民四庭相关负责人表示，从案由来看，在1622件案件中，物业服务合同纠纷为1578件，业主撤销权纠纷为26件，其他案由18件。在诉讼主体中，物业服务企业作为原告的案件为1567件，业主或其他主体作为原告的案件为55件，分别占总数的96.6%、3.4%，物业服务企业无疑是物业案件中的“绝对主力”。
新旧物业交接纠纷增加
《白皮书》还指出，除传统的物业服务企业追讨物业费的合同纠纷案件外，涉物业新型案件不断出现，如新旧物业交接、酬金制模式下业主起诉物业公司要求审计、业委会要求物业公司审计账目、交付经营性收入、物业服务纠纷与名誉权纠纷交叉等，审理难度大大增加。
“经分析近三年收案数据，因新旧物业交接引发的纠纷越发集中显重。”禅城法院民四庭相关负责人还表示，由于新旧物业服务企业更换涉及小区业主的整体利益，争论激烈，加之社会法治进步、业主维权积极性提高，在新旧物业交接纠纷产生后，通过司法诉讼途径解决成为目前常用方式。
针对新旧物业交接产生的问题，《白皮书》认为，该类问题重点是指定规范性程序标准文件，做到业主大会、业主委员会设立及选举规范，选聘物业服务企业流程规范，并倡导建立小区资产收益联合共管机制。
建立多元化解决机制
“召开本次物业纠纷座谈会，是将物业管理纠纷审判工作中研判的问题、原因总结并反馈给各物业管理公司，以此形成参考，更好地从源头上防范和解决物业合同纠纷问题。”禅城法院副院长陈晓明说，物业管理服务涉及千家万户,与群众切身利益息息相关。此次发布的《白皮书》，为了引导社会各方主体充分防范风险、合法理性维权，促进物业服务行业的健康发展。
根据近三年的审判实践，《白皮书》针对物业服务合同效力、物业服务费诉讼时效、物业服务瑕疵抗辩、欠缴物业服务费的违约金计算标准、小区车辆丢失、业主房屋财产被盗、住宅维修基金的启用等社会大众关注点，整理了21个常见问题，以审判实务问答的形式作出回应。既总结了审判经验，又通俗易懂。
为物业服务企业及业主提供法律风险提示及建议是《白皮书》的另一大亮点。《白皮书》建议，作为业主，要强化法律意识，加强举证能力，理性维权并积极成立业主委员会，有效发挥业委会的作用；作为物业服务企业，应明确自身定位，加强服务意识，着力提升服务质量，选择合法的方式追缴拖欠的费用；作为政府监管部门，应按放管服的理念强化事中事后的监管，建立物业管理收费指导价和调价机制，探索将物业管理企业的选定纳入三资交易平台。
《白皮书》还建议，政府部门应以党建引领，将物业管理纳入社会基层治理范围，通过单独建、联合建和挂靠建等形式，强化物管公司和业委会的党建工作，构建社区党组织、业委会和物管公司三驾共驱的良好局面。同时，提前介入和指导规范业委会选举、新旧物业公司交接等重大事项，完善区、镇（街）、居（村）三级物业管理纠纷指导和调解体系，建立物业纠纷多元化解决机制。
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