继承比赠与和买卖更划算

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近日，网上有讨论关于父母在“生前”和“身后”将房产过户给子女的成本区别。随着年龄增大，一些步入老年的市民也表示疑惑，如果有一天自己的房产成为遗产时，其法定处理方式和相关税费规定有何不同？从各项成本来看，到底是选择在有生之年提前办好赠与手续，还是低价卖给子女，或是等百年归老后，由子女依法继承房产更划算？为此，记者采访了阳江市律师和房屋买卖从业人员进行专业解读。

本报记者/许倩

父母“身后”房产由子女继承税费相对低

“相比赠与和低价买卖，子女继承父母房产的税费成本更低。” 在市区一家二手房中介公司专门负责交易税费事宜的工作人员曾小姐告诉记者，阳江与一线城市的房产税费征收方式有所不同，父母赠与子女房产无需缴纳公证费，子女继承父母房产需交公证费，每宗收费约四五百元，而父母与子女间产生房产买卖交易，各项税费成本是参照一般二手房交易税费规定进行计算。

如果是父母将房产赠与子女，那么需要出具一份赠与合同，并到地税部门了解买卖房屋的地税评估价，受赠人须缴纳地税评估价3.1%的税费。“一般地税评估价会比市面售价低10%~20%，所以赠与房产会比一般买卖的税费更低。”曾小姐说，如果是子女依法继承父母“身后”房产的，那么需要准备继承公证书、房产证、继承人身份证、税票、死亡证明等资料，并缴纳地税评估价万分之五（即0.05%）的印花税。3.1%和0.05%相比之下，继承房产的税费明显比赠与的税费更低。

她补充说，无论父母是选择赠与、买卖或继承方式处理房产给子女，子女（即受赠人/买房人/继承人）事后再进行房屋买卖时，都必须缴纳房屋原评估价和后来成交价两者差距的20%作为个人所得税。除了按照成交价和发票的差价20%征收，卖房者也可以选择按成交价全额的2%缴纳。如果卖房者所卖房子是家庭唯一住宅且购买时间超过5年，则免交个人所得税。但若所售房产是非住宅类房产，则不管什么情况都要缴纳个人所得税。

购买证未满两年普通住宅一般缴纳7.1%税费

据了解，在阳江二手房买卖交易中，一般涉及的税费种类主要包括增值税、土地增值税、个人所得税、契税等几大类。目前，阳江市买二手商品房产权证未满两年的要交增值税、个人所得税和契税，买二手自建房产权证未满两年的还要另外缴纳土地增值税。土地增值税则要根据房管部门给出的地税评估价，按照评估价的30%-60%进行弹性征收。“如果父母房产的产权证未满两年想低价卖给子女的，则子女要缴纳5.6%增值税加上1%~3%的契税。产权证未满两年但契税票满两年的，无需交5.6%的增值税。”曾小姐补充说，税务部门会对二手房成交价进行评估，若价格过低则按地税评估价收取税费，以确保市场价格稳定。

曾小姐介绍，未满两年的住宅需按二手房交易总额的5.6%征收增值税。目前，二手房交易的契税是根据买房者名下拥有的房子套数，按房产交易价的1%-3%征收。是首套房且面积小于或等于90平方米的契税税率按1%征收；是首套房且面积大于90平方米的契税税率按1.5%征收；是二套房且面积小于或等于90平方米的契税税率按1%征收；是二套房且面积大于90平方米的契税税率按2%征收；是三套房及以上套数的契税税率按3%征收。曾小姐指出，在阳江二手房成交中，面积大于90平方米的首套房情况占80%以上，因此按1.5%的契税计算，一般由买方按实际成交价缴纳7.1%的税费。

法定继承人以外的自然人或集体也可继承遗产

关于遗产继承的有关法律规定，广东一粤（阳江）律师事务所律师莫华杰介绍，根据《中华人民共和国继承法》，遗产的第一顺序继承人为配偶、子女（指婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女）、父母（指生父母、养父母和有扶养关系的继父母），第二顺序继承人为兄弟姐妹（指同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹）、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。无人继承又无人受遗赠的遗产，归国家所有；死者生前是集体所有制组织成员的，归所在集体所有制组织所有。

另外，莫华杰指出，根据法律规定，对继承人以外的依靠被继承人扶养的缺乏劳动能力又没有生活来源的人，或者继承人以外的对被继承人扶养较多的人，可以分给他们适当的遗产。该规定意味着，即使被继承人不存在第一及第二顺位的继承人，其遗产并非一概归集体或国家所有。比如在2016年，佛山市顺德区人民法院在审理杨某诉某村委会继承纠纷一案中，法院认为，杨某虽并非被继承人第一、第二顺序继承人，但其作为继承人以外的对被继承人抚养较多的人，可分得适当财产，故判决被继承人的房屋由杨某分得所有。

莫华杰补充说，特别需要注意的是，实践中，村集体“五保户”的遗产继承问题常常引发争议。根据相关规定，“五保户”的遗产继承问题应具体问题具体分析：①集体组织对“五保户”实行“五保”时，双方有扶养协议的，按协议处理；②没有扶养协议，死者有遗嘱继承人或法定继承人要求继承的，按遗嘱继承或法定继承处理，但集体组织有权要求扣回“五保”费用；③遗产因无人继承收归国家或集体组织所有时，按继承法第十四条规定可以分给遗产的人提出取得遗产的要求，人民法院应视情况适当分给遗产。

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