疫情过后土地资源存量竞争加剧 旧改投资风口再度敞开

3月13日，国家发展改革委公开披露，将安排中央预算内投资专项资金支持22个省（区、市）开展老工业城市更新改造，共支持项目190余个。而前一周，广东刚刚宣布将推动“三旧”改造新一轮大发展，争取年内完成“三旧”改造面积6万亩以上，珠三角村级工业园改造将成为主阵地之一。而后，佛山市也发出消息，3月30日举行南海区2020年度城市更新项目网上推介会，有超200个城市更新项目集中亮相。

在3月密集发布的上市房企2019年业绩报告中，旧改无疑已成为企业在布局未来发展战略提及最多的关键词之一。南方产业智库梳理发现，在万科、时代中国、富力地产、保利置业、雅居乐、越秀地产、龙湖集团、世茂股份等龙头房企2020年的发展蓝图上，旧改和城市更新均被列入重点布局的对象。种种迹象表明，在疫情过后的中国，旧改作为吸引房地产企业资金的投资风口将再度敞开。

广东5000亿旧改盛宴等待投资

今年2月底，广州白云区田心村便传出了一则好消息，该村全新建造的幼儿园和老人活动中心即将封顶。作为白云区首个整村改造项目，田心村旧改今年将有较大进展，年中，将举办回迁房开放日，其后，将举行回迁房摇珠抽签，最快今年底首批300多户回迁户将喜提新房。而负责该项目的广州万科公司日前则告诉记者，截至目前，该项目村民房屋已拆除284栋，拆卸面积逾8.5万平方米；非村民房屋已拆除74栋，拆卸面积2.4万平方米；集体物业拆除31宗，拆卸面积5.9万平方米，累计总清拆面积达到17万平方米。田心村村民经济组织成员签约率已达到94.7%。

当前，在城市提质更新发展最热的粤港澳大湾区，与田心村类似、在近年开始动工的旧改项目，其实数不胜数。仅以广州为例，在2019年至2021年三年间，全市就要新增实施改造任务面积54000亩，完成改造任务面积35000亩，争取实现开工项目400项以上。而南方日报记者从广东省自然资源厅获悉，按照广东的发展规划，至2021年全省要新增实施“三旧”改造面积23万亩以上，完成改造面积15万亩以上，投入改造资金5000亿元以上，其中社会投资约占85%，珠三角城市新增实施改造面积占比在80%以上。

实际上，截至2020年2月底，广东已完成了7905个旧改项目，累计实施改造面积82.4万亩，这些项目，拉动了1.44万亿元的社会投资来参与广东城市更新，占改造总投资额的86.2%。按照今年改造6万亩的年度任务来算，则意味着代表社会资本的广大房企，有望从中分走至少5万亩的改造面积。对于大部分仍在寻求快速扩张的房企来说，这都是一块规模庞大、值得争抢的市场蛋糕。

种种迹象表明，在疫情过后的中国，旧改作为吸引房地产企业资金的投资风口将再度敞开，而作为粤港澳大湾区腹地的广东，将成为所有旧改“兵家”必争的要地。结合近期从国家到地方密集出台的各种供地和发展计划，一场围绕旧改展开的“资本血拼”似乎早已在房企中间潜流暗涌。

行业已步入存量竞争时代

在万科集团董事会主席郁亮审定的2019年年报里边，非常笃定地传递了这家中国房地产龙头企业对未来的判断：“中长期来看，行业已步入存量竞争时代。”

正因如此，作为昔日的“旧改之王”，富力集团在经历多年的“迷茫”后决心因势而谋，把城市更新作为集团业务增长新引擎，重新纳入到集团的核心业务，2019年，富力还专门对集团组织架构作出调整，成立了富力城市更新集团，由富力集团副总经理肖明出任总裁。这一年，被业内喻为“过江龙”的升龙，在富力、时代、星河湾、保利等广州旧改大户的重重包围下，已经累计吞下了番禺东环街蔡边一村、增城新塘群星村、黄埔巨无霸九龙镇汤村、番禺洛浦街沙溪村和南沙金洲、冲尾村等5个旧改项目。与此同时，奥园集团等后起之秀亦在广州、珠海等市奇兵突起，连续拿下多个明星旧改项目。

打开近期被媒体炒得热火朝天的2019年年报，各路房企对旧改项目的竞逐其实早已在全国各大城市显现出刀光剑影。今年最早公布年报的时代中国，2019年新增土储面积约46%来自城市更新项目。数据显示，截至2019年12月31日，时代中国拥有土储约2300万平方米，当年其城市更新项目总数超120个，预计潜在总建面约4300万平方米。另一家在广东起家的“旧改大户”佳兆业，现有土储中亦有22%来自旧改项目，折合价值近2000亿元。此外，其还有128个未入账的旧改项目，占地面积超过3200万平方米，预估价值近2万亿元。这些项目，每年将有望给佳兆业供应80万—100万平方米的土地资源。而刚刚成立城市更新集团的富力地产，2019年亦在城市更新领域取得重大进展，已透过在三个城市的城市更新项目转化了179万平方米土地储备。富力地产宣称，集团拥有大量可转换土地储备的机会，预计未来数年内通过城市更新项目转化的潜在土地储备建筑面积超过4000万平方米。

根据南方产业智库不完全统计，2019年广州新推的数十个旧村改造项目，吸引了20多家房企前来争抢。在已经公开的签约项目中，仅方圆、升龙、时代三家公司就分别拿走了4个，星河湾拿走了3个，保利、大华、越秀、富力各拿走2个，其他则由新世界发展、合生创展、佳兆业、融创等公司所瓜分。此外，星河湾等企业对广州旧改项目亦有不同程度的介入。

2019年也被称为东莞城市更新爆发年。据有关机构不完全统计，2019年全市由时代、金地、中天、汇景、碧桂园、卓越、万科等房企中标前期服务商的城市更新项目约有50个。为了争夺旧改项目，全国百强房企大多数都在东莞设有驻点，百强房企之外还有数十家房企来莞设驻点。

城市更新需要专业精耕细作

事实上，哪怕对恒碧万这类龙头企业来说，旧改也称得上是非常重的一种投资项目。因而，能够玩得转旧改项目的企业，不但要有雄厚的资金实力，也要有丰富的操盘经验。

在国内的上市房企里边，不乏财大气粗者。今年1月，曾引发媒体高度关注的世茂-福晟收并购合作终于尘埃落定。为了在规模竞争中抢占高地，原本就手握有千亿旧改资产的世茂股份，一口气鲸吞了福晟持有的另外近4000亿元旧改资产，一夜之间成为全国知名的新“旧改大户”。

对于万科、保利、龙湖、金茂、时代、佳兆业等一批融资能力比较强的企业来说，他们在各种场合都毫不掩饰自己在旧改领域要做大做强的野心。在行业中首先提出房地产“白银时代”概念的万科看来，城镇化过程逐渐进入第二阶段，城市发展逐渐趋于成熟。无论从客户需求端，还是土地供应端来看，增量都在趋于收敛，对存量价值的挖掘变得日益重要。有机构则表示，过去两年，国内的旧改项目，已经吸引着恒大、碧桂园、万科、保利等几乎所有全国性的实力房企入局。目前，半数以上的品牌房企都以各种形式参与到了旧改，使得城市更新开始从边缘走向了房企的舞台中央。

在业内专家看来，旧改项目不仅有效缓解了房企的拿地难题，而且在快周转模式难以为继的情况下，为房企提供了更抗风险、利润更高的投资标的。不过，尽管与传统项目相比有着诸多好处，但旧改项目仍然拥有较强的不确定性，尤其是在前期，要求房企必须有良好的品牌影响力和长期深耕的团队和资金打算，还必须具备强大的运营和综合能力。明源地产研究院最近所作的一项研究就指出，毕竟改硬件只是城市更新很小的一部分，城市更新还需要装内容、运营，最后要在资本市场上产生价值，通过资产证券化的方式流动……它比传统房地产开发的链条更长，城市更新不是房地产而是实业，因为它可以带来新的产业、新的消费。目前，城市更新已经进行到了4.0模式。在这个模式下参与者可以赚取多份收益。比如，目前不少运营商与基金公司合作，并购资产后自持运营，既可以同时获取租金分成、管理费，退出时还能获得物业增值收益。

南方日报记者冯善书

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