村改热潮 攻坚3万亩 念好“土地经” 破解城市发展“梗阻”，赋能新经济，力推高质量发展

驱车从南海桂和路与大甘路交界处的路口驶入里水大冲社区，映入眼前的是一片车水马龙的热闹景象：快餐店、小型百货、小超市林立，环绕周边的商铺和工厂也已经大部分恢复生产，运输的货车穿梭在工业区里的大街小巷。但与此同时，狭窄的道路、杂乱无章的工厂和一片片低矮的厂房，也折射出南海村级工业园当前的普遍现状。

这里是南海区里水镇大冲社区的大冲工业园。今年3月5日，碧桂园集团旗下佛山市南海区碧荣房地产开发经营有限公司，以底价8.3亿元中标里水镇大冲科技生态工业园项目，成为大冲科技生态工业园项目的改造主体，改造面积约973.48亩，涉及大冲10条村。在不久的将来，这里将打造成为以“新型生物医药+高端技术制造”为主题的新型产业社区。

大冲科技生态工业园的改造是南海村级工业园改造的一个缩影。在2月下旬举行的南海区村级工业园区升级改造巡查活动上，佛山市委常委、南海区委书记闫昊波强调，今年南海坚持拆除整理村级工业园2.5万亩，力争突破3万亩的方向不变、目标不变，要以“开弓没有回头箭，开局就是冲刺”的干劲，争分夺秒把失去的时间夺回来，全力以赴完成全年村级工业园改造任务。

如今的南海，正通过“国资带动、社会参与、连片改造、混合开发”的总体工作思路，向村改寻求未来发展新空间。

南方日报记者李慧君蓝志凌

传统村级工业园的蝶变

将打造成新型产业社区

23日中午时分，在大冲商业步行街两边，不少在周边工厂刚下班的人正三三两两走进快餐店和商铺。穿过马路两边的店铺就是大冲工业园的工厂区。由于紧邻广佛，交通便利，大冲工业区是上世纪末最早发展起来的村级工业园区，是典型的城乡接合部，在给社区带来早期发展机遇的同时，也带来一个衍生的问题：低端工业园区占据了该社区的大量空间。

记者在走访时看到，这些企业建筑多为一层或两层砖混结构的老旧厂房，规划相对杂乱无章，大多也是从事化工原料、废旧五金回收、废旧塑料回收加工、金属加工、木材加工和商铺等。

然而，大冲社区的想象空间远不止于此。在大冲社区居委会二楼的办公室向外看去，刚好能看到南海碧桂园，从展旗路出发，只需10分钟的车程。不仅如此，大冲社区地理位置优越，周边佛山一环、广佛高速、桂和路等环绕通过，与桂和路相隔的另一边，就是现通物流城和遐志物流园。

近年来，随着南海大力发展“两高四新”产业，地理位置优越的大冲社区显然也不再满足于传统的村级工业园发展现状。然而，村级工业园改造所需资金庞大，而且一旦改造也将影响着村集体收益，如何平衡好各方利益诉求是大冲社区首先要解决的问题。

很大程度上，南海“三旧”改造政策让大冲社区迎来了发展拐点。早在去年6月举行的里水镇三大千亩村级工业园连片改造项目招商推介会上，大冲科技生态工业园项目就已对外“亮相”。该项目规划面积1139亩，改造面积约973亩，依照有关城市更新（“三旧”改造）政策文件精神，采用“公开引入市场改造主体实施改造”方式，由市场改造主体负责支付整理费并协助土地权属人完成土地整理和联动改造工作。待土地整理工作和联动改造任务落实，市场改造主体可获得协议出让的土地。

2019年11月，大冲工业园改造方案获得了大冲经联社+10个村民小组表决通过。同年12月27日，里水大冲社区公示出《里水镇大冲科技生态工业园项目公开引入市场改造主体竞投公告》。今年3月5日，经过公开竞投，佛山市南海区碧荣房地产开发经营有限公司（碧桂园集团的100%控股子公司）以总价8.3亿元拿下该项目市场改造主体资格，外加竞得人代建24.2万平方米集体物业，村民可收租30年。

“大冲科技生态工业园改造项目是顺应时代的发展，是适应更高更有序的产业发展需求。”大冲社区党委书记梁伟流说，这个片区此前一直存在着零散乱等一系列问题，以后通过改造，将以“龙头企业+特色园区+产业载体+配套设施”的模式，打造成为以“新型生物医药+高新技术制造”为主题的新型产业社区。

平衡利益、共享发展

探索八大成熟改造路径

众所周知，由于特定的现实环境和历史原因，南海土地开发强度已经较高，随着广东举全省之力推进“双区”建设，广东省委深改委批复同意南海建设城乡融合发展改革创新实验区，新的历史机遇窗口再次向南海敞开；在此背景下，行业散乱、效率低下、污染突出的村级工业园，不仅长期占用大量低效用地，也日益成为南海迈向高质量发展之路上的“梗阻”。

南海清楚地意识到，必须在占据大量土地的村级工业园上想办法取得突破，才能支撑今后的城市建设和经济发展。在此背景下，南海区委、区政府已经明确未来三年要拆除整理9万亩，其中2020年要确保2.5万亩，并在此基础上力争达到3万亩；同时，南海将用3年左右时间，让全区612个村级工业园发生根本性的改变，展现南海城乡环境全新面貌。

然而，在改造过程中，如何平衡利益、共享发展是“三旧”改造的关键。为此，南海区融合国家赋予的“三块地”改革试点和省赋予的“三旧”改造综合试点，在全国首创“混合开发”制度。同时，南海确立了“国资带动、社会参与、连片改造、混合开发”的总体工作思路，坚持以村级工业园的“大策划”“大拆除”“大投入”为指引，坚持专业的机构、专门的团队、专注的工作方法。

比如，千亩连片开发是南海推进村级工业园改造当中的一项重点工作。除了大冲千亩科技生态工业园改造项目外，一批千亩连片改造重点项目正按计划启动。

其中，南海区镇公资合作临港产业社区（3538亩）已完成土地整理1596亩、征地1118亩、拆除152亩；九江中兴新城（2695亩）已拆除520亩，拆除建筑物约16.2万平方米，正在理顺土地手续，商谈引入产业平台投资建设商；西樵听音湖拓展区（1037亩）已拆除427亩；狮山风梅岭黄牛牯片区已签订合作开发协议，已拆除270亩；大沥创客小镇（3278亩）已确定土地整理人，完成拆除506.8亩；丹灶大金智地项目（1048亩）共已拆除464亩，建成产业载体4万多平方米……

如今的南海，正围绕“城乡融合十大示范片区、20个村级工业园升级改造连片示范项目和72个试点项目”持续加大攻坚力度，集中力量打造一批震撼力强、影响力大、示范效应明显的标杆项目，掀起全区村级工业园“大建设”浪潮。

在这过程中，南海也逐渐探索出八种成熟的改造实践在全区推广。具体包括以桂城天富科技城为代表的国有资产主导改造实践；以九江临港国际社区连片改造为代表的混合开发实践；以桂城夏北整村改造项目为代表的旧村居旧厂房混合改造实践；以桂城德鸿文汇创意园为代表的微更新、微改造实践；以桂城爱车小镇为代表的挂账收储、收回出让实践；以狮山风梅岭片区、西樵太平国兴村级工业园项目为代表的集体建设用地入市开发实践；以里水大冲工业园改造项目为代表的社会资本投资改造实践和以桂城半月岛为代表的复垦复绿实践。

建立有效激励机制

以政策引导和推动村改

在村级工业园改造过程中，最大阻力是改造资金投入大，成本回收期长，社会资金投入动力不足，村集体自身又没有足够的改造资金。如何建立有效的激励机制，调动各级积极性也是当前需要迫切解决的一个难题。

2019年，南海对村级工业园整治提升试点项目的奖励标准提高到50万元/亩，将微改造类试点项目纳入扶持范围，奖励标准为20万元/亩。统计数据显示，近三年来，南海区镇两级累计发放村级工业园改造提升扶持资金2.21亿元，扶持项目14个，面积1053亩。

为加快推进村级工业园，南海还持续加大政策创新力度，目前从区到镇街一级都建立利益共享机制，激励各方参与改造。

比如里水镇，就通过成立专门工作小组，引导企业、集体经济组织联手推动四大千亩村级工业园改造提升。在全区率先探索实施村级工业园连片改造、混合开发、协议出让改造模式，目前东部工业园和大冲科技生态工业园均已公开引入市场改造主体并签订《土地改造和开发协议》，逢涌文头岭（片区）改造项目已选取前期服务机构进行数据摸查等工作。为进一步推动村级工业园改造，里水将在区级奖励扶持的基础上，设立2.6亿元镇级奖励金进行奖励。

而狮山镇，则提出以“八有”为抓手，即有方向、有目标、有队伍、有资源、有机制、有计划、有内涵和有项目，通过制定一系列的措施政策，从人员、机制、措施等全方位来推进村级工业园的改造。在扶持政策方面，狮山镇也将发布村级工业园改造提升扶持政策，鼓励工业改造提升和村级工业园改造提升示范项目，包括对连片改造中属于“工改工”或工改“2.5产业”的项目用地，符合产业发展政策的制造业或科技研发项目等都将获得资金奖励扶持。

在此带动下，村级工业园改造的步伐正在进一步加快。目前，包括和平谦国际、万洋集团等产业平台已经签订合作框架协议；占地约150亩的狮山五星工业区万洋众创城项目正在推进土地前期工作，争取近期挂牌出让；西樵国兴村级工业园项目已与国内知名IDC企业签订战略合作框架协议，建设大数据产业园；桂城爱车小镇地块混合改造项目已成功挂牌出让并正式动工。

接下来，南海还将加大工改工资金支持、土地集转国挂账收储、用地报批项目报建、优化政策资金奖励补贴、拓宽融资渠道、产业进驻扶持等方面的激励政策，最大限度发挥政策的引导和推动作用。

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