整村改造搅动“一池春水”南海“三旧”改造打开新思路，掀起新一轮发展高潮

环境优美的桂城夏北中心园。/佛山日报摄影俱乐部影友卢展途摄

文/佛山日报记者阳桦通讯员戴旭明

2020年3月29日，是南海村改日历中值得记录的一天。在成为佛山首个引入开发商参与旧村整村改造项目1年零3个月之后，南海区桂城街道夏北社区永胜股份经济合作社正式敲定旧村居改造项目的改造方案及拆迁补偿安置方案。按照计划，永胜村首批回迁房将在完成供地的两年半后竣工交付。

在此前后，同属夏北社区的洲表、聚龙南、聚龙北、宝华经济社也先后敲定旧村改造合作开发企业。地处城市中心区的夏北社区，将以首个超千亩的整村改造模式，进一步合理规划城市布局和公共配套，成为南海整村改造中的一个典型样本。

以夏北社区的成功改造为带动，整村改造在南海多点开花。历时13年后，“三旧”改造在2020年又翻开了崭新的篇章。

整村改造的关键点，在于如何平衡政、村、企三方的关系以实现多方共赢。在业内看来，夏北社区所采取的“政府引导、规划先行、市场主体参与”的模式较好地实现了三方利益平衡，将成为南海未来整村改造的主要方式。

平衡各方利益村民表决同意率创新高

走进位于夏北社区聚龙北村的展示馆，显眼的位置设有一块电子显示屏，村民可在此查询调查前期确定的土地证面积、房产证面积等信息。

这让村民对拆迁补偿住房面积或对应的拆迁补偿金额做到“心中有数”。村民吃下了“定心丸”，村改积极性高涨。数据显示，聚龙南、聚龙北村的整村改造同意率分别为93.85%、98.63%，其中聚龙北村超98%的同意率，创下夏北旧改村民表决同意率的历史新高。

“大部分村民对旧村改造的意愿是比较高的，都希望早日住上新楼。”聚龙北经济社相关负责人说。

整村改造在广州、深圳等一线城市早有探索，作为率先在全省探索“三旧”改造工作的南海也不例外，旧村局部改造案例不时出现，但从2007年就开始的、包含旧村庄改造在内的“三旧”改造，为何在近两年才出现如此红火的场面？

“佛山虽然是"三旧"改造的发源地，但相对于其他"两旧"，旧村庄的改造因为涉及用地类型多样，利益错综复杂，面临种种困难，推进迟缓。”2019年，佛山市南海区国土城建和水务局“三旧”改造办相关负责人在接受采访时回应了这一问题。

以永胜村为例，2010年，其所在的夏北社区划入广东金融高新区C区规划范围。在随后几年中，夏北社区陆续完成了非住宅物业的动迁，近2000亩的土地上建起了万达广场、宜家家居、招商置地中心等一系列高端项目，但“只见新楼不见新村”的局面并未得到改变，一幢幢拔地而起的高楼大厦之间，旧村居如同调色板上一块块不协调的颜色，成为城市管理者和村民的一个“心病”。

2015年，南海出台了《关于佛山市南海区进一步推进城市更新（“三旧”改造）工作的实施意见》，借鉴与参考广州、深圳等城市经验，提出“政府主导”“市场主导”两种整村改造模式。

夏北社区最终选择的是文件中“政府引导、规划先行、市场主体参与”的模式，由房地产企业通过招投标参与旧村改造，并进行改造方案、拆迁安置补偿方案等编制工作。

“以市场主体参与的模式，由企业与权属人协商制定安置补偿方案，做到融资物业、安置物业相平衡，促进了房地产企业参与整村改造的积极性，也能够较好地满足村民需求。”市自然资源局南海分局副局长周炎坤认为，南海旧村改造的顺利推进，关键就在于政、村、企实现了利益平衡。

利益平衡具体表现为永胜村村民居住环境得到提升（回迁公寓、公园、绿化等），村集体通过物业回购保证长远发展；开发商的合法利益得到充分保障；政府承担前期公共服务配套，后期则将以此为基础招商引资、培育产业、聚焦人才，提升城市品质，真正实现三方共赢。

周炎坤认为，市场参与将成为南海未来整村改造的主要方式。

强化政策引导牢牢把握“三生融合”方向

永胜村改造引发的“鲶鱼效应”搅动了“一池春水”，南海整村改造掀起新一轮发展高潮。

2019年4月至今，桂城夏北社区洲表村、聚龙南村、聚龙北村、宝华村四个股份经济合作社相继表决，敲定旧村改造合作开发企业。

2019年，南海城市更新工作大会首次将8个旧村改造项目纳入重点推介范围，共推介旧村改造项目8个，面积4547.87亩。有信息显示，里水镇下沙村、罗村联星村的整村改造工作已经或计划启动。

随着佛山市城市更新的步伐加快，整村改造将迎来一波巨大的发展红利。但有观察者思考认为，即使南海整村改造走的是“市场参与”之路，但政策引导、政府统筹仍然是最关键的因素。

2018年8月，佛山市正式印发《佛山市人民政府关于深入推进城市更新（“三旧”改造）工作的实施意见（试行）》，其中多条重要举措鼓励各级管理部门、村集体和开发企业放开手脚推动旧村居改造。

2019年，《佛山市南海区城市更新（“三旧”改造）实施办法》出台，进一步明确了南海旧村改造建筑面积认定标准、拆迁补偿标准、回迁安置与分期开发要求等。

以村改“一村一策”为指引，社区行动积极。夏北社区出台了《夏北社区旧村居改造拆迁补偿安置指导意见》，明确了相关物业补偿方案。

永胜村首批回迁房将在完成供地两年半后竣工交付，正是在这样的系列大背景下完成的。

“方案定了，村民的心更定了。”聚龙北经济社负责人说。

随着五个村小组共同启动村改，夏北社区将成为佛山市第一个面积达千亩的整村改造社区，也为南海村改开启了新的思路。

“在公共设施的布局上还有更大的提升空间。”桂城街道党工委书记麦绍强表示，桂城探索推进千亩以上的整村改造模式，由此实现资源布局的优化与公共服务的合理配置。

享受更优质的环境与城市公共配套，社区居民由此更能享受到改革的红利。

今年9月28日，南海全面启动建设广东省城乡融合发展改革创新实验区，在构建城乡空间集聚、城乡土地节约集中利用、城乡产业高质量发展、城乡生态品质同步提升等新格局上为全省探路。

“这将进一步促使南海从原来的乡村工业化走向城市化，并且在城市化的背景下对城中村问题进行迫切的改造。”中国（深圳）综合开发研究所城市和乡村发展研究中心主任余宗良认为，实验区以探索建设“三生相融”的城市形态为目标，必须要在政府引领与统筹下才能完成。

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