奇槎板块为何慢半拍？

本期嘉宾

梁瑞卓（佛山日报社资深媒体人）

曹绍林（佛山合富辉煌市场研究院

高级分析师）

奇槎板块是禅城楼市的一大热点，也是禅城楼价最高的板块之一，但其楼盘销售却普遍不温不火，去货速度总是慢半拍，很多盘销售二三年还有大量货在售，这到底是什么原因？是供过于求，还是价格过高？而一路之隔的桂城石石肯板块，价格差不多甚至更高，但去货速度却很快。

市场表现不尽如人意

梁瑞卓：奇槎板块位于禅城东部，离广州较近，地理位置优势明显，规划上基本是连片开发，有规划优势。发展商对该区域期望过高，但楼盘销售进展不算太顺，板块内不少楼盘卖了好几年还一直在售。

曹绍林：奇槎板块在地理位置上与桂城东的石石肯板块无缝连接，可以整体看作一个大的板块。奇槎是禅城中心城区新发展起来的高档居住板块，在售项目价格不低，但销售情况的确不尽如人意。

禅城中心供应量较大

曹绍林：粗略计算，禅城中心城区目前在售楼盘数量不少于30个，且各个项目均货源充足，加上这两年禅城不断有新地块成交，后续新货供应也是满满的，一定程度上呈现出供大于求的局面。反观桂城，尤其是中心区，目前在售项目屈指可数，即使算上平洲板块数量也不多，竞争不算激烈。

梁瑞卓：奇槎板块供应量大，在很大程度上影响了楼盘去货速度。但我认为供应不是主要问题，奇槎和石石肯板块的差距主要在客户群的差异，奇槎是禅城的奇槎，但桂城早已不是南海的桂城。

区位认同感有待加强

曹绍林：奇槎板块售价整体较高，能接受高价的客户比例本来就不算多，再加上奇槎板块为后起之秀，区位认可度上现阶段是无法与祖庙中心和亚艺板块相提并论的，因此对于奇槎板块来说，目标客户群的范围就更加狭窄。而与其属于同一区位却不同行政区的桂城石石肯板块，有千灯湖板块作对比，反而显得价值更高。

梁瑞卓：奇槎板块一方面在区域认同感上不能与桂城相提并论，另一方面，区内竞争对手太多，祖庙中心板块、亚艺板块、城南板块，都分散了它的购买力。

教育资源配置有短板

曹绍林：除了市场供需结构及价格结构问题，还有一个重要因素。近两三年，从佛山中考和高考的成绩单来看，南海尤其是桂城的教育资源一枝独秀，这也加速了一些改善型家庭在置业时优先考虑南海桂城。

梁瑞卓：发展商希望奇槎板块对标桂城，虽然奇槎无论在规划上、位置上，还是楼盘品质上，都不比桂城区域楼盘差，楼价上也有一定优势，但奇槎板块目前最大的硬伤就是教育。由于邻近桂城，购房者就更容易将其与桂城教育相比，这是不可避免的。

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