本土文创人的“凤巢湾重生记”：选择最辛苦方法实施三旧微改造 用“朋友圈”思维复活东凤集体回忆

【人物档案】姓名：梁镇康身份：中山市中京文化创意产业发展有限公司总经理通过“三旧微改造”，凤巢湾旧建筑焕发新生机。谈及“三旧改造”，最省事且效果辉煌的办法，无疑是整体收购地块、拆除老旧物业、兴建高楼大厦；也有人希望“把根留住”，于是在高楼群内留存几栋老房子……多数企业，选择上述两项操作旧改。

有没有“第三条路”？东凤镇凤巢湾片区的“复活”给予了肯定回答。这是“辛苦”和“心累”的探索——把东凤镇的旧区建筑重新加固，分片区引入完善的服务业形态，再通过高频率的社区活动聚集“流量”，让旧区从“集体回忆”升级为当下的“社交圈”及“朋友圈”，为当地注入可持续发展动力。

主导该项目的梁镇康，把团队的创新探索定义为“三旧微改造”。他强调说：“比传统办法多一个"微"字，除了做好"硬件"建筑物修复，更要植入"软件"，用"互联网+流量"思维增加和维持人气，让商圈保持"市民有得玩、商家有得做"的健康状态。”

文/记者 范展颢 图/记者 洪喜鹏

初心：“让小时候的乐园重现生机”

中顺大围沿江路、兴华西路构成的“T”型街区，饱含着老东凤人的农业商贸“集体回忆”。如今，旧街区更名叫“凤巢湾创意新天地”，数百栋旧建筑在潮流活动、民俗推广、特色商业、历史教育等“软件”手段的协助下重现生机。历经3年蜕变，重现繁华的凤巢湾，逐渐吸引了越来越多中山东凤人、小榄人及顺德容桂人到此“打卡”和消费。街区又成为各年龄段消费者的社交平台。

梁镇康表示，东凤镇东兴社区是昔日东凤的镇中心，经济、文化、行政的集聚区，自己小时候经常搭渡船来这里玩，留下很多童年回忆。

两岸分设的沙口渡口，从上世纪民国时期至八十年代一直是澳门、珠海、中山前往广州公路的“壹号码头”。在中国尚未进入“逢山开隧、遇水搭桥”的年代，100公里的广珠公路要依靠渡船跨越5条大河。新中国成立后，位于小榄水道北岸的东兴社区成为当时东凤镇的政治经济文化中心。人民公社、供销社、粮仓、茶楼、小百货商店、药材铺、邮局、银行、财政所等机构林立。

然而，进入21世纪，东凤镇发展为中国小家电产业基地，镇政府及当地商圈陆续搬迁至省道凤翔路一带，东兴社区逐渐成为“被遗忘的角落”。

“2016年，相关部门向有实力的企业发出邀约，参与东兴社区一带的活化项目。”梁镇康回忆说。

为此，中山市中京文化创意产业发展有限公司（下称“中京文创产业”）宣告成立，组建团队，提交“三旧微改造”方案——不拆旧房，只做翻新；配置完善的业态，提供特色商业、教育培训、休闲旅游、健康养生、创业孵化、潮流活动、民俗推广、历史教育等全系列服务，让旧区“养活自己”。

挑战1：让业主认同“三旧微改造”

经过公平竞争，“三旧微改造”方案脱颖而出。

在东凤镇党委、政府的支持下，“凤巢湾”做的是真旧改和真文旅，不是做房地产。接下来两年，团队与数百栋旧建筑的业主逐一沟通，强调“免费加固、长期租赁、长远收益、盘活用途、就近就业创业”等亮点，最终让屋主们认同和接受“三旧微改造”。

2016年那阵子，多数老屋已无法开设街区商业店铺，只能租赁给小微企业用于仓储、作坊生产等用途，收益极低。多数旧屋被丢空，门窗不翼而飞，房子日久失修、摇摇欲坠。

梁镇康告诉记者：“旧屋性质包括政府物业、供销社物业、社区物业、私人物业。长租前两类房屋，政府和供销社都很支持。要租赁后两类物业，双方在短期租金、长远收益、居民愿望、中青年就业创业等方面谈了很久，最终取得共识。”

挑战2：为每栋旧屋设置不同的加固翻新方案

2017年12月，凤巢湾旧建筑加固改造工程启动。

旧区房屋自上世纪40年代至90年代陆续建成，在产权、性质、结构等方面留下不少历史遗留问题。为此，中京文创产业聘请了专职结构工程师，为每栋旧屋设置不同的加固翻新方案。

此外，团队还为每栋旧屋重建了污水处理池和排水管网，为整个旧区配备了消防喷淋系统、花岗岩人行道等硬件。梁镇康说：“每一个片区设立多处200吨级的加压储水池，然后把消防管网、智能烟感器网络延伸到每栋旧屋的室内外。每套系统投资300万元以上，让凤巢湾穿上"金钟罩"。”

记者发现，数百栋旧建筑的加固改造，除了保留原有房屋、修旧如旧外，又加入了现代“工业风”元素，例如大量使用玻璃幕墙，从而增加建筑物的采光通透性。此外，爬藤绿植、绿化苗木等对建筑外观进行了修饰，让不同时期的建筑物产生和谐感。

挑战3：盘活中心小学旧址，打造文创孵化中心

梁镇康说：“除了为零散旧屋引入街区商业，更要盘活大型建筑，这是难度更大的精细活。”

凤巢湾中部是原东凤中心小学的旧址。学校扩容搬迁至西侧后，原有校区的活化更考验“三旧微改造”的智慧。中京文创产业的思路是——打造中山北部规模最大的教育城和孵化基地，提供涵盖学前、小学、初中、高中的教育辅导和体育训练，同时提供成人职教服务，为东凤、小榄两镇打造优质的教育、就业、技能提升平台。

经过两年升级改造，旧校舍改造为拥有40多个多媒体教室、阶梯室、舞蹈室、午休室、食堂的教育城，操场设置了篮球场、羽毛球场、恒温泳池等体育设施。广东司法辅助人才培训基地落户凤巢湾，为教育城和孵化基地擦亮了品牌。

“教育城的思路很清晰。对于文化课辅导，我们聘请中山北部的知名老教师组建团队，坚持自营，确保辅导效果。对于艺术课和体育训练，凤巢湾邀请社会团队合作运营。”梁镇康说，“我们让教育辅导、艺术和体育培训、课外托管采用"一站式"安排，免却接送子女四处奔波的问题，解决了家长和家庭的痛点。”

与此同时，东凤中心小学原址西侧的老粮仓片区，重现了当年谷仓林立的场景，但用途已集合了青年创业孵化、退伍军人服务中心、非遗博物馆、书法创作基地、工业设计园、电商实操基地、文化展演广场等多种功能，成为文化创意创业园。

据介绍，凤巢湾的文创科教区整合了教育城和孵化基地，目前为东凤、小榄、顺德容桂等地的大学生、中专生、退伍军人等提供完整链条的服务；既为凤巢湾引入持续的人气和流量，同时为中山北部市民打造“朋友圈”。

对话

凤巢湾经验是“精细+精准”

运营“三旧微改造”要有长远思维

●记者：相比更省事的“三旧改造”，你们为什么选择不拆旧房、原地更新的“三旧微改造”？

○梁镇康：首先，我对东凤充满感情。另外，“三旧微改造”更利于保护和培育、集体经济的增长，利于“三农”工作、乡村振兴的开展。

2018年9月起，凤巢湾第一批场地投入运营，我们举办了具有中山北部特色的“元宵节晚会”。但凡有重大节假日，凤巢湾必有大型活动，这就是引流措施。

凤巢湾的“湾”代表依水而建，“凤”字代表东凤镇。更关键是“巢”，筑平台的“巢”引来各类“凤凰”；运用“互联网+”思维，让趋于平淡的乡村、旧区重现活力。

“互联网+”需要流量，包括人流、信息流、资金流。所以，“三旧微改造”划分了供销社风情文化商业街、文创科教区、旧东凤医院康养产业区、生态旅游区，通过清晰的定位吸引种类不同、数量尽可能多、来自不同地区的流量集聚在凤巢湾。

经过两年运营，目前来看，凤巢湾已进入平稳运营阶段，加紧实施最后阶段的生态旅游区建设。

●记者：对于“三旧微改造”，您有什么心得可供分享？

○梁镇康：首先，立足长远思维；其次，“三旧微改造”要做到“精细+精准”，凤巢湾才能长盛不衰。

目前，进驻凤巢湾的业态已完善，中京文创产业正协助商户利用互联网平台增加人气和流量。另一方面，街区商圈的经营成本显著低于大型室内商圈，也有“自来客”，具有长久运营的潜力。

总之，“互联网+”思维与旧区活化、乡村振兴并不矛盾。只要成功打造体验式、沉浸式消费的“社交圈”，就能让更多市民留在本地消费，集聚可持续发展动力。

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