依法订立履行合同 维护社会公共利益

案情简介

佛山某开发商有限公司（以下简称“涉案公司”）以自己的名义对外进行“某某府”楼盘销售商品房的活动，同时与购房者签订《商品房买卖合同（预售）》以及《装修合同》（含格式条款）。其中，《装修合同》某格式条款规定：“乙方接受甲方（即涉案公司）交付该商品房或本合同中约定视作甲方已交付装修工程的，乙方即放弃解除本合同的权利，并放弃追究本合同履行时甲方应承担的责任”。

案件评析

合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议，其本质上属于民事行为，但根据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”之规定，其与一般的合同行为又存在一定差异性，并非真正意义上的“平等”协商，于是有关行政部门则有必要对这类行为进行监管，保护当事人合法权益以及维护社会秩序稳定，格式条款的特性一定程度上可能是催生《合同违法行为监督处理办法》（以下简称“《办法》”）这部规章出台的原因之一，《办法》中关于格式条款禁止性规定及法律责任规定，对于有关民事主体在合同订立、履行过程中涉及损害他人人身、财产合法权益的行为，起到法律保障、惩处等作用。

涉案公司的行为属于采用格式条款与购房者签订合同免除自己的责任。违反《办法》第九条之规定，依据《办法》第十二条之规定，佛山市三水区市场监督管理局责令涉案公司立即停止在格式条款中免除自己责任的违法行为，并处以罚款。

典型意义

《办法》第五条规定“各级市场监督管理部门依法监督处理合同违法行为，实行查处与引导相结合，处罚与教育相结合，推行行政指导，督促、引导当事人依法订立、履行合同，维护国家利益、社会公共利益”。本案的处理，推进了辖区内房地产行业格式条款违规乱象的整顿工作，对各房地产开发商公司订立、履行有关合同起到了警示、教育、指导作用，也为有关消费者判断合同格式条款违法行为提供案例指导，引导消费者正确理解合同格式条款违法行为，积极维护自身合法权益。

（以上由佛山市三水区市场监督管理局提供，佛山日报记者吴昱萱整理）

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