楼盘定价策略 左右你的抉择

□梁瑞卓

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很多楼盘对价格宣传的口径五花八门，有的说每平方米多少元起，有的说均价，有的说一口价。但消费者真正实地去了解时才发现宣传价格与实际价格相差较大。那么，购房者应如何看待地产商五花八门的房价标签？楼盘一般定价策略如何？对于购房选择有何影响？

前不久，位于南海平洲的佳兆业·花样年·广雅院开盘，价格从2.59万元/平方米到3.1万元/平方米，最低价与最高价相差约5000元/平方米。该盘有栋在售，一号楼近一环相对价低，二号楼近学校相对价高，但同一楼层相同坐向也相差约2000多元/平方米。

三山新城的中海文锦国际开盘时售价为2.6万~3.2万/平方米，最低价与最高价相差约6000元/平方米，在后期推售中价差更是明显拉开。最近推出的两栋单位每平方米售价从2.9万元到3.9万元，每平方米相差约1万元；同一楼层、同样景观，东南向与西南向也有每平方米三四千元的价差。

不同景观、不同朝向、不同楼层代表不同的价值，价差往往会很大。

楼层方面，天地层最便宜，一般是楼盘均价的85%~90%。近路边的，一般是楼层越高价格越贵；近园林的，一般是中楼层价格最高。

坐向方面，正南、东南最贵，西南次之，正北、西北最便宜，东北次之，南与北一般价差在10%左右。

景观对楼价影响最大，不同定位楼盘，不同景观价差也会不同，越高档的楼盘，景观影响越大。保利和悦滨江最近推售两栋楼王，一线江景卖“5”字头，前期产品则卖“3”字头。

不同发展商、不同定位，价格千差万别。一般普通刚需盘，价差不会拉得太大，但高档盘价差往往会拉得很大。有些楼盘出于营销需要，往往有意将价差拉开，最低价与最高价相差20%以上，使得普通产品更有吸引力。

对于购房者，要懂得观察发展商的定价策略，根据楼盘定价选择适合自己的产品。

如优质单位与普通单位价差不是很大，那么优质单位的性价比就更高。如果相差太大，普通单位性价比就凸显出来。

在楼层选择上，路边单位越高越好，尘埃少视野广。如果楼盘定价中间楼层最贵，那最好选择次顶层，性价比最高。如果是园景单位，低楼层景观效果最佳，3楼~10楼都可以选，价格也不是最贵。

坐向选择上，不要拘泥于传统正南或偏南思维，景观、视野优于坐向，如果北向景观好、视野好，价格又有优势，则北向选择更佳。

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