房价走势关键 要看人口流入

□梁瑞卓

最近，第七次全国人口普查结果公布，佛山常住人口十年增长230.46万人，人口增量排在全省第三位。

佛山常住人口总量为949.89万人，与2010年相比增加230.46万人，增长32%。佛山人口整体增长较大，但各区人口增长幅度大不相同，南海、顺德两区人口均超300万，分别为3667247人、3229090人，十年增长分别为41%、31%，禅城人口1330262人，三区合计占全市比重为86.61%。

南海、顺德人口增幅较大，主要受当地经济发展及广州人口外溢影响，人口流入大的区域，如桂城、大沥、陈村、北滘、祖庙、石湾镇等镇街，楼市价格上升明显。而其他人口流入不明显的区域，楼价相对较稳定，如白坭、芦苞、大塘、南山、杨和、明城、更合等镇街。

十年来，佛山住房整体价格从8170元/平方米到16700元/平方米，年均涨幅7%，相对较为平稳，但楼市区域发展不平衡，禅南顺中心城区、邻广区域楼价上升明显，也有部分区域房价原地不动，如三水、高明一些偏远镇街。

区域房价走势反映区域楼市需求，房价升幅越大，反映需求越大。需求受人口的流入流出影响较大，人口流入与房价成正比，人口流出与房价成反比，人口流入越大，房价增长越明显。佛山人口流入的不平衡，导致佛山楼市严重分化，发展不平衡，热点板块楼价不断攀新高，非热点板块楼价停滞不前，价差越拉越大。

楼市分化已不是佛山特有现象，全国也是如此。像北上广深等人口流入大的城市，房价继续攀升，其余三四线城市，房价很难有较大增长，甚至有些往下走。

作为一个近千万人口的特大城市，佛山凭借地缘优势、产业优势、环境优势、教育优势，对人口的虹吸效应还会继续扩大。但区域发展差异的存在，人口流入的不平衡现象仍会持续，市内楼市分化趋势仍将继续。

前不久，有位朋友想投资高明、三水一些镇街的别墅产品，这些产品价格堪比洋房，诱惑力很大。笔者建议，人口流入少、偏远的镇街物业，无论是洋房还是别墅，上升空间有限，除非是自住，否则很容易被套牢。

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