复式“挑空面积”受限

广州容积率指标计算出新规

广州市国规委官方网站发布的《广州市规划管理容积率指标计算办法》，已于12月1日起开始正式施行，新规有效期为五年。

按照新规，套内建筑面积超过144平方米的复式住宅，其客厅、起居室挑空部分层高在6米以内的，水平投影面积不大于套内各层平均水平投影面积30％且不大于50平方米的，按1.5倍计算容积率建筑面积，超出部分按2倍计算容积率建筑面积；当其客厅、起居室挑空部分层高大于6米时，超出部分将以每2.2米为单位累进增加1倍计算容积率指标；如果套内建筑面积不超过144平方米的住宅，层高在3.6~5.8米之间，按该层水平投影面积的2倍折算计算容积率建筑面积；如果层高超过5.8米，按该层水平投影面积的3倍折算计算容积率建筑面积。

新旧计算办法体现在以下几点，一是套内建筑面积超过144平方米的复式住宅，在“面积增值”上最多只能获得25平方米的“附加值”，希望通过“中空”实现“高溢价”的空间将受到大大压缩；二是套内建筑面积不超过144平方米的住宅，不再有通过“中空”实现“面积增值”的可能性。

近年来，复式产品非常受市场欢迎，尤其是面积在100平方米左右的复式四房单位，总面积小，但使用空间多。业内人士表示，这种设计多是利用挑空部分来“偷面积”，报建6米高的半敞开空间，然后按3米一分为二，再对半敞开空间进行室内化，由于中空部分不计算入建筑面积，就可将单层的单位变为两层的复式单元实现面积增值。由于使用率远高于一般平层单元，所以受到市场青睐，成为主打营销卖点，其售价往往也比普通平层单元高出不少，单位面积利润率显然更高。新规执行后，再设计上述这类复式单位就将计算建筑面积，不但没有了“偷面积”的效果，反而增加了建筑成本，所以未来新的项目再采用这种设计可能得不偿失。因此，不少业内人士都认为，目前市场在售的复式产品或从此成为绝版。

虽然新规令复式设计“偷面积”机会不再，但关于阳台进深的控制条件却有所放松。根据新规，住宅建筑的半开敞空间进深不大于2.4米，且半开敞空间水平投影面积之和不超过住宅套内（含半开敞空间水平投影面积）建筑面积15%的，按其投影面积一半计算容积率建筑面积；进深或比例超出规定的，按其水平投影面积计算容积率建筑面积。进深或比例超出规定的，按其实际水平投影面积计算容积率建筑面积。相比以往要求不大于2.1米的要求有所放松。

据广州市国规委向媒体介绍，在新规发布实施前已取得设计条件且仍然有效的，其建设工程规划许可、规划验收仍按设计条件核发时的容积率指标计算规定执行，这对于现存和已获批的复式项目是利好消息。

（喃喃）

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