大湾区内多城经济共建时代带来更多可能性 穗大宗物业交易连续两年破200亿规模

广东建设报讯记者谈健报道：“回望2018年地产界关键词，房住不炒、去杠杆、融资困难、活下去、长租公寓爆雷……地产市场经历了风云变幻的一年。面对调控及资金紧缩的困境，行业进入变革与重构，地产商纷纷迈入多元化转型之路。”近日，戴德梁行对2018年广州地产市场进行了全面回顾并对2019年行业趋势进行预判及展望。

土地市场：

土地出让金创下历年新高

2018年，因全市土地供应同比下降22.7%，导致土地成交面积同比下滑15.1%至923.2万平方米，全市楼面地价同比大幅上涨43.2%至6043元/平方米，拉动全市土地出让金创下历年新高。住宅用地方面，广州同比增加44.6%的土地供应来稳定供求关系，全年共推447.2万平方米，成交面积同比增加45.8%，成交楼面价同比下跌7.5%至11547元/平方米。受国际金融城PPP项目影响，其它用地楼面价急升6.2倍，推升全市地价。

纵观2018广州土地市场，戴德梁行华中区研究部主管袁雪玲分析指出，2018年广州共推出12宗交通枢纽类用地，为2010年以来之最。交通枢纽类用地既强化广州于粤港澳大湾区交通枢纽的定位，又对未来TOD项目发展奠定基础。“科企+房企”合作开发，推进“产城融合”深度发展。商办用地多为定向出让，土拍规则引导产业落户。广州全年共推出28宗商办用地，全部带有定向相关企业条件。商办用地出让方式已成为政府推进招商引资的重要途径。

2019年，土地供应将持续往民生倾斜，定向出让助力产业升级。

住宅市场：

中心城区新房成交量价齐升

2018年，全市新房供应加大，新房销售面积微升1.5%，销售均价同比大幅增长23.7%至20354元/平方米。同期，全市新房供应量增幅显著，中心城区同比增幅高达109.2%，其中荔湾区新增供应领先中心五区，为去年同期的4.8倍。得益于多个热门板块放量入市，中心城区新房成交量价齐升， 2018年总成交面积共计约210万平方米，约为2017年的2.2倍。而成交均价方面，越秀、白云、荔湾及海珠成交均价皆有攀升。

袁雪玲分析，2019年房地产板块将以政策调控来维持市场供求关系的稳定，住房城乡建设部提出的2019年工作目标“稳地价、稳房价、稳预期”将成为新一年住宅市场的重要维稳基调。多种类住房的供应体系将逐渐成型，公租房、共有产权房、租赁住房等多个供应渠道将更加成熟；为加强市场监管力度，将有更多调控政策出台，有望进一步改善市场交易环境；严打双合同及个税改革利好的发布可有效减轻买家的资金压力，刚性需求将得到支撑。

大宗交易市场：

连续两年破200亿规模

2018年广州大宗物业投资市场共达成22宗交易（单宗成交金额1亿元以上），投资总额高达240亿元，连续两年突破200亿规模，持续3年创新高。

戴德梁行的数据显示，从2017至2018年，大宗交易有从核心区域如天河、海珠、越秀及荔湾，向新兴区域如南沙、番禺及黄埔等扩展的趋势。广州南站作为粤港澳大湾区黄金走廊上连接多城的交通枢纽，随着广深港高铁的全面通车，迎来了更多投资机遇。大湾区内多城经济共建时代的开启，将为广州大宗物业交易市场带来更多可能性。

戴德梁行广州资本市场部助理董事雷海鸣分析，未来，在持续的去杠杆趋势及资管新规下，内资企业融资成本提高且融资渠道受限，但政府背景的投资机构有融资优势，将继续参与大宗交易。而人民币贬值的汇率波动恰逢其时成为外资寻求人民币资产投资机会的动力，广州作为粤港澳大湾区的核心城市之一，发展潜能无限，将成为投资者重点关注的市场。

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