富力地产与广州杨箕村旧改法律纠纷达成和解 业界呼吁司法为旧改项目保驾护航

杨箕村改造项目。资料图片

8月18日，富力地产公告称，经广州市中院调解，公司就其起诉广州天河区杨箕股份合作经济联社的两宗案件，已与对方达成调解协议。8月19日，富力地产发布的另一则消息称，公司在与保利、奥园、华发三企业的竞争中成功中标石壁村全面改造项目合作企业资格。

在业界，与旧改相关的新闻每天都在上演。除了富力地产，还有时代中国、华润置地、升龙集团、佳兆业、星河控股等公司近期均有项目“上手”。

根据广东省自然资源厅的计划，今年要完成“三旧”改造面积6万亩以上。而目前省内剩下的旧改项目由于涉及的土地房屋权属和利益关系错综复杂，要快速推进存在不少困难。

剩下的都是“难啃的硬骨头”

在8月19日与保利、奥园、华发的那场竞争中，富力赢得漂亮。

富力地产事后发布消息称，广州番禺石壁一二三四村当天召开集体经济组织成员代表联合会议，最终富力地产以赞成票数217票、赞成率80.66%，竞得石壁一二三四村全面改造项目合作企业资格，项目改造总投资约120亿元。

资料显示，番禺区石壁街石壁（一二三四村），东至东新高速，南至南站核心区石洲路，西至武广客运专线，北至南大干线。石壁（一二三四村）在册总人口为9337人，项目改造范围的总用地面积约为104.8公顷，是番禺乃至广州鲜有的重量级旧改项目。项目的改造方式为全面改造，改造模式为合作改造。

就在拿下石壁村改造项目的前一天，富力“低调”地对外发布了与杨箕村两宗诉讼纠纷达成和解的消息。

与猎德村、林和村、潭村等村改项目一样，杨箕村改造项目是广州首批城中村改造项目之一，由富力地产2016年完成改造和回迁工作，而该地块建起的富力新天地中心已成为附近标志性建筑。南方日报记者从公告中获悉，在调解协议中，富力公司同意支付广州市天河区天河南街杨箕股份合作经济联社拆迁补偿款1.59亿元及工程款2400万元，并于2021年12月31日前以后者名义办理位于富力新天地中心总计7000平方米的办公物业以及76个地下停车位的产权证。

有业内人士评论，这一前一后两件事，让外界充分感受到企业参与旧改的不容易，不仅烧钱烧脑，还可能面对漫长的投资回报期和不可预测的投资风险。与隔壁不远的冼村项目不同的是，杨箕村项目涉及的利益矛盾，最终还是通过司法途径妥善化解了。“这其实也是大部分企业所希望的途径。事实上，广东省相关部门也在大力寻求司法对旧改领域法律纠纷的积极调处。剩下的旧改项目都是些难啃的硬骨头。最怕的就是像钉子户那样的困局，目前想借助司法的力量来解开都很难。”一位龙头房企旧改项目负责人对记者坦言。

富力是广州城中村改造的拓荒牛，也是目前国内的旧改大户，曾在广州核心城区成功实施了对猎德村和杨箕村等知名旧改的整村改造。截至2019年末，富力地产已签约的合作城市更新项目超过70个，规划总建筑面积超过了7000万平方米，可售建筑面积超过4000万平方米。其旧改项目92%位于一二线城市，其中属大湾区的面积占比达60%。截至2019年底，富力在大湾区的土地储备以建筑面积计约为270万平方米，可售货值340亿元。

法治建设为旧改保驾护航

按照广东的规划，2019年至2021年，全省要新增实施“三旧”改造面积23万亩以上，其中80%以上新增实施改造面积将集中在珠三角城市。同时，要完成改造面积15万亩以上，预计投入改造资金5000亿元以上，其中社会投资约占85%。今年就要争取完成改造面积6万亩以上。

南方日报记者从各市改造任务分配情况表中看到，广州三年要新增实施改造面积5.4万亩，完成改造面积3.5万亩，是全省任务最重的城市。排其后面的是佛山、深圳和东莞，分别新增改造面积4万亩、2.7万亩和2.1万亩，完成改造面积2.5万亩、1.4万亩和1.8万亩。

为了顺利完成任务，广州今年在做好防疫工作的同时，在旧改方面可谓开足马力。数据显示，今年前7个月，广州共完成“三旧”改造2.8平方公里，完成固定资产投资560亿元，同比增加43%。通过突出成片连片改造，城市土地资源进一步盘活。

对于房企来说，最看重的显然是村改项目。据了解，广州重点功能区内旧村以全面改造为主，非重点功能区内旧村以综合整治为主，历史文化名镇名村注重保护与活化利用，城郊与生态保护区内旧村则被打造成特色小镇。截至7月，广州城中村改造项目新批复改造方案3个，公开引入合作企业21家，启动拆迁5处、新开工8项。

民间资本历来是广东“三旧”改造的主力军。由于当前旧改和盘托出了一个万亿级的市场蛋糕，据南方产业智库不完全统计，六成以上的全国百强房企均已通过直接或间接的方式布局广东“三旧”改造和城市更新，以富力为代表的一些龙头企业，在广东合作的旧改项目已占据其新增土地储备的60%以上，恒大、碧桂园、佳兆业、保利、时代、华润等企业纷纷“重仓”广东城市更新。数十家企业在广州、深圳等核心城市设立专门的城市更新集团开拓旧改项目。

不过，抢食这块市场蛋糕却并不容易。广东省三旧改造协会有关专家此前向南方日报记者表示，近年各地企业反映最多的重点难点堵点问题就包括“三旧”改造入库门槛高、规划调整难、税费负担重等。

“法治建设应为旧改保驾护航。当前，广东已着手通过立法手段进一步完善旧改政策和法律体系，我们建议对协议出让法治、集体土地自愿申请转为国有土地的法律地位、零星国有土地所有权能否转化为集体所有、集体建设用地使用权的物权保护等问题应给予特别关注。”广东省三旧改造协会监事长、政策与法律专委会主任、广州市政府法律顾问龚军伟表示。

南方日报记者冯善书

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