中城新产业 走高质量发展“窄门之路”

中城新产业生态服务大事记。受访单位供图

2020年是属于深圳的高光时刻，经济特区历经40年的改革发展，各区呈现出了不同的特色经济。自2005年全国首批、深圳唯一的国家级生物产业基地落户坪山以来，在坪山注册的生物医药企业已达400家，形成了生物医药为特色的产业集群、高端人才聚集的发展态势。

说起坪山生物产业，少不了中城新产业的身影。这家带有浓厚“深圳基因”的高端产业运营服务商，迄今成立5年，以卓越扎实的品质服务收获了诸多外界的认可，包括“2020中国产城发展企业运营表现第11名”“2020中国产业园区运营39名”“2020中国产业园区运营商影响力第1名”等。

谈及5年创业史，扎根深圳地产界多年的中城新产业创始人刘爱明直言，中城新产业的发展“没有秘诀”，而是与这座城市的发展与气质紧密相连，走出一条高质量发展的“窄门之路”。

●张光岩

重仓深圳

以深圳为核心阵地向全国辐射

2015年6月，刘爱明决定创业，起点就是深圳，并引来万科等知名上市公司作为股东，命名为“中城新产业”。

创业伊始，“重仓深圳”就成为中城新产业的一个重要抉择。聚焦深圳产业升级、工改工等所带来的土地开发、房产开发、产业园区基础设施开发建设、产业园区管理运营、产业升级孵化基金及综合配套服务的产业链整合机遇。

目前，中城的园区业务版图以深圳为核心阵地向全国辐射，基本位于深圳、广州、上海、北京、青岛、南京等一二线城市，未来还将进入成都、武汉、苏州等地。如今，中城新产业的签约面积超过300万平方米，园区在运营面积超过120万平方米，贡献税收超过20亿元。

5年来，中城新产业聚焦智能制造、生物医学、物联网、航空航天四大领域打造专业主题园区，通过以产业小镇开发为主的重资产、产业园租赁运营为主的轻资产及企业转型升级平台“中城comp@ss”三大业务，着力促进制造业转型升级，服务区域经济产业结构调整。

2020年，《深圳市促进生物医药产业集聚发展的指导意见》等配套文件发布，提出打造“一核多中心”的特色发展格局，其中重点支持坪山区依托国家生物产业基地，打造产业集群发展主园区，加快形成从产品研发到生产制造等全生态、全链条产业化体系。

生物医学作为坪山辖区三大主导产业中的重点规划产业，在政策的推动下得到了前所未有的强势发展。深圳拥有的800家生物医学企业，仅坪山区就占50%。而位于坪山区的中城生命科学园，因专注产业领域发展的渗透力迅速成为行业关注的标杆，如今已有151家生物企业入驻生命科学园。

以园区规模及集聚效应为基础，中城力求为生物医学企业提供全面性的产业服务。现今，生物医学工程comp@ss已形成两大国家级平台为服务架构的产业公共服务平台，涵盖从培训、转化、研发、检测、孵化全流程服务企业的生产过程。

中城生物医学工程comp@ss深圳总经理王宁介绍，目前中城新产业在坪山运营着4个产业园区，运营面积总计30万平方米，入驻企业产业纯度超过85%。由于中城的专业度和规模服务的影响力，园区企业扩租比例达13%，园区企业拥有专利超360件，预计2020年中城生命科学园企业产值达19亿元。中城新产业坪山生物医学主题园区荣获由深圳市商务局颁发的“深圳市重点产业园区”称号，并被坪山区政府领导评价为“坪山唯一的社会力量专业运营商”。

窄门之路

以产业服务为核心竞争力践行产业升级

2005年，深圳被国家发改委认定为第一批国家生物产业基地，自此，深圳的生物产业便以年均20%的增速逐渐成为经济增长的新动力。近两年，深圳对生物医学的政策扶持力度很大，产业要素集聚的形成奠定了坪山区生物产业核心圈层的属性。而集聚高端医疗器领域的生命科学园无疑是将生物医学产品、信息、创新于一体的生态链体系服务做到极致的园区代表，并以此促进了深圳生物医学产业的融合共生发展。

对于产业地产如何构造自身的生态系统？刘爱明表示，所谓的生态系统，实际上就是服务系统。中城新产业的定位是高端产业运营服务商，核心竞争力在产业，而不是地产。产业最大的特点就是服务，要起到协作功能圈层的作用，以园区为支撑点，从而拓展延伸到整个产业链条的服务，以此带动企业之间的专业化大协同，促进行业具有国际竞争力的高质量发展，这是产业最大的价值体现。

“产业生态，本质上就是产业服务。”刘爱明将产业服务分为了两类：“一类是围绕着主业进行服务；一类是围绕着非主业进行服务。中国很多综合性的园区多属于后者，为企业提供商业配套、物业管理、普惠性政策等服务。”

围绕行业的主业服务，是刘爱明认为产业服务中的难点。他表示，因为这种服务是客户最需要的痛点服务，有利于解决双方发展的痛点，也是产业服务展开的过程，生命科学园就是践行产业服务理念的代表项目，这是中城的初心，也是很重要的企业文化。

现在，中城旗下园区项目遍及全国，而深圳作为大本营的宗旨一直未变。刘爱明表示，深圳民企比较发达，客户群体小但数量多。其次，深圳还具有电子制造业优势，产业链完整，产业集群具有扎堆效应，这也是深圳区别于其他地方非常明显的优势和特点。

刘爱明常把专业园区运营比做窄门之路，“这条路很难走，很窄、走的人很少，却是中城新产业坚定看好的方向。”

公共平台

从企业的维度帮助企业做生意

产业地产市场环境和住宅、商业不同，住宅和商业在某种程度上是供不应求的状态，但产业地产实际上是供过于求的市场。那么民营企业又凭借什么优势获得客户青睐，完成吸引客户入驻到园区最终形成产业聚集？

很显然政策优惠已经不能作为民营产业地产商的优势。这样的背景下，提供产业服务、解决客户最大痛点是民营产业地产商要重点努力的方向。没有什么理由比“帮企业做生意”更有说服力。

帮助客户做生意，可以在资金、技术、人才、市场等方面给客户提供资源和帮助，最终问题可以转化为如何做一个公共服务平台。围绕企业市场环节，创办垂直供应链的整合平台，从企业的维度帮助企业做生意。针对行业的特点，产业园区运营商只要把产业链逻辑梳理清楚，明晰产业链上中小企业的诉求和痛点，就能在关键环节给企业提供帮助。

在生物医学产业方向，中城生命科学园以点带面的方式为各个中城生命科学分园提供强有力的生物医学产业链服务生态圈，从工业设计、检验检测、动物实验、临床试验提供强有力的服务整合平台，帮助初创医学企业在早期就了解市场需求、清楚检测内容、明确申报流程，搭建线上化产业服务小程序，提供标准化的服务，节省企业发展中各种摸索的时间。

中城生命科学园根据园区中已有的100多家医疗企业进行深入挖掘，提炼生物医药中小企业共有需求，连接园区内企业CDMO代工释放企业产能，打通企业内部闲置设备，建设园区自有共享公共实验平台。尤其在疫情期间，园区闲置的环氧乙烷灭菌设备、GMP洁净厂房都得到最大化的利用，积极响应政府号召为企业提供快速生产空间以及防疫灭菌环境。同时，在企业发展的各个阶段，从质量体系、动物实验，临床审批等方面，园区提供了申报资格所需的100多场产业培训。

今年，适逢深圳经济特区建立40周年，在这幅波澜壮阔的发展画卷背后，作为园区运营商，厚积薄发的中城新产业也必然在历史的机遇下在产业的“窄门之路”中践行渐深，深度服务企业痛点，精益园区管理，以服务中国制造业企业转型为使命，为构建全球化水平的中国产业生态体系提供强有力支撑。

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