“金九”成色足不足？业内人士这样说 广州楼市开启年底“冲刺”阶段

客户在某楼盘销售中心咨询看房。 □文、图 信息时报记者 罗莎琳

9月广州楼市拉开序幕，从之前的预售量来看，供应激增已表示为年底楼市“冲刺”做好了准备。阳光家缘数据显示，截止8月底，广州全市11区住宅可售货量为70513套，总面积约816.7万平方米。根据近6个月销售速度计算，广州市住宅去化周期约为10.1个月。据中地行不完全统计，9月广州全市共有24个楼盘项目有动作，7个全新开盘、12个开放营销中心、5个旧盘加推，合计提供约4992套货量。

中心区：白云区是供应主力

中心五区方面，白云区为9月份供应主力，有3个项目推新；荔湾区有1个项目供应；其余各区无推新。

荔湾区白鹅潭旧改项目万科金域曦府预计9月开放售楼部，项目首推户型为建面约70~135平方米二至四房。

白云区万科喜悦里预计9月份全新推出市场，产品涵盖建面约85~105平方米三至四房；万科·金域悦府一期将推出85~140平方米三至四房户型，预计9月正式开售，认筹1万抵5万；龙光玖誉府首批推出约88~112平方米智能精装三至四房。

外围区：增城区是供应大户

外围区域方面，增城供应依旧是供应大户，共有7个项目供应；黄埔和南沙区各有4个项目供应；番禺和花都区各有2个项目供应；从化仅有1个项目有动作。

增城区的荔城板块有3个全新项目推出，分别是佳兆业佳泽园、东原·印江澜、兰亭香麓，面积在90~120平方米不等，符合刚需需求。而新塘板块也有3个全新楼盘推出，包括新力·海石洲悦、珠江星座、光大樾云台。其中海石洲悦有别墅产品，面积最大达400平方米。

番禺区几个楼盘属于推新货，其中凯德山海连城即将加推产品为建面约87~127平方米的三至四房的新组团；思科智慧城将在9月下旬推出122~141平方米四房；全新项目归谷·link则已于9月5日开放营销中心及样板间，推出46~115平方米的商服产品。

南沙区几个全新项目比较受市场关注，其中保利南沙天汇为亭角村旧改项目，预计9月开放营销中心，主推建面80~120平方米三至四房；中国铁建海悦国际主推建面85~125平方米平层三至四房、建面80~89平方米复式三至四房，预计9月开盘；而首次进入广州的光大地产首个项目樾云台将开放营销中心，项目涵盖商业和住宅，其中一栋为高度不低于240米的超高层建筑。

花都区的都湖国际和金融街·花溪小镇均有三至四房产品加推，其中都湖国际高层可望花都湖，均价户型都属改善型产品。

从化区的时代印象已开放营销中心，正火热登记中，项目首期将推出8、9、10栋，户型为建面85~105平方米四房。

总的来说，产品方面，有别墅项目2个、洋房项目22个、商服项目2个。别墅项目的是凯德中新里和新力·海石洲悦；商服项目的是归谷·link和珠江星座；住宅项目则有万科·金域悦府、富力南驰·富颐华庭、凯德中新里、东原·印江澜、广州时代名著、时代印象、美的华发·天珀多个项目将迎来全新开盘。其中凯德中新里包括洋房和别墅产品。

现象：有房企出货压力大

受到疫情影响，今年上半年广州楼市出货率并不高，有房企表示，目前广州外围区域库存量仍然比较大，所以今年9月的出货压力还是比较大的。根据广州中原研究发展部监测，目前全市楼市库存量813.95万平方米，去化周期为10.1个月。库存环比上月略有增加，但去化周期已连续4个月缩减。

增城某楼盘营销负责人表示，今年楼盘销售任务是2000套，国庆会推出1000套，从9月1日开始诚意登记。该人士直言，尽管增城近年来配套逐步跟上，但是距离广州市中心仍有一定距离，目前登记的客户大部分还是增城、黄埔区一带的买家，要想吸引天河、越秀、海珠区的买家还比较难，所以“出货压力比较大”。

预测:“金九”成交放量可期

业内人士表示，“金九”推新大战开启，与去年9月相比，推新数量几乎持平，大量新品扎堆上市。9月前的周末迎集中上市潮，中建·映花悦府、合景保利·香樾四季花园、万科城市之光、御溪世家等项目抢步入市，开发商积极备战，今年“金九”成交放量可期。

市场以稳定走量为主

广州市房协专家委员会委员邓浩志表示，大量新货供应主要还是集中在增城，其次是南沙。这两个区域最近市场比较畅旺，多个新盘在8月抢跑，销售情况都比较理想。在今年“金九银十”中，这两个区的成交量应该仍会占据全市的一二位。价格方面，由于增城供应量巨大，本地项目未必敢轻易大幅涨价，涨得太多，客户恐怕就会被周边对手抢走了，因此稳住价格，或者轻微试探一下市场，应该是最保险的选择。而南沙整体而言，外拓深圳客户可能成为这个片区未来重要的销售手法。

黄埔算是久旱逢甘霖，过去一年库存的去货周期都在7个月上下，供不应求已是常态，最近两个月黄埔也是广州各区房价上涨的引领者，今年“金九银十”终于迎来全新大盘的推出，这对缓解偏于紧张的供应会起到比较大的作用。不过新项目位于老黄埔的茅岗，售价自然不会太低，能够缓解的应该是黄埔中高端的市场。至于番禺、花都，今年全新盘各有两个，另外的多是旧盘推新货。这两个区域本地刚需特征明显，虽然两区的限购政策在广州不算最严，但外来资金一向相对较少，今年9、10月份的市场也以稳定走量为主，价格会基本保持平稳，整体会跟随全市价格而动，当不了领头羊。

“加大营销促销力度”为主

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，广州这两年房地产交易一直比较活跃，房价相对来说比深圳要低，客观上这会使得广州住房交易有进一步升温的可能。包括今年广州各个区还是有各类人才购房政策支持，这会使得“金九银十”的行情会比较好。从政策红利、供求特征等方面分析，预判增城、南沙、黄埔三区依然是主力热点区域。虽然根据监控显示个别项目有缩减9月售价折扣现象，但全市整体趋势仍是以“加大营销促销力度”为主，因此预判9月市场整体将继续供求两旺。此外，或延续以往提前抢跑特征，各房企“金九”大战或在9月中拉开帷幕。

刚需购房需求或逐步释放

易居企业集团CEO丁祖昱认为，整体来看，即便经历了新一轮调控周期，8月表现依然向好。预判9月，这样的成交热度还将延续，整体规模有望继续维持高位。不过考虑到去年9月成交基数偏高，今年9月成交同比或将回落。基于不同城市间楼市分化持续加剧，核心一二线城市住宅需求相对坚挺，随着刚需和改善需求的持续释放，整体成交持稳延续上行趋势，热点城市楼市、地市过热情况下或将加码调控。而缺乏基本面的三四线城市楼市复苏进程仍是“道阻且长”，即便政府出台纾困房企、刺激交易的利好政策，收入缩减致刚需购买力受限仍是制约楼市成交的主要短板。

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