借名买房法律风险分析及防范

近些年来，有不少人在买房时为规避限购令、破除贷款障碍、争享特定购房优惠或为转移财产、隐藏真实财产信息，会选择借用他人名来购房，也因此引起了不少纠纷。法律如何认定借名买房协议的效力？借名者存在什么风险？如何才能避免风险呢？现在我们邀请广东达伦(河源)律师事务所主任李彦红律师对此进行详细解答。

记者：李律师，上述的借名买房协议是否具有法律效力？

李律师：对于借名买房协议的效力不可一概而论，应结合具体情形判断，比如协议是否为双方真实意愿，是否违反国家调整房地产市场政策的宗旨，是否危害社会公共利益或是第三人的合法权益等。以下举几种常见的借名买房情形分析借名协议的效力。一、为规避国家的限购、限贷政策或为了享受税费、公积金等政策性优惠而签订借名协议。因为国务院和地方政府出台的调控房地产政策，并不是法律和行政法规的效力性强制性规定，所以如果借名协议中不存在《合同法》第52条规定的其他无效情形，大部分法院会认定为有效。二、为享受政策性保障住房优惠而签订借名协议。因为政策性住房具有社会公共利益性质，因此如果借名购买政策性保障住房，则会因为协议内容涉嫌恶意串通损害社会公共利益，被认定为无效。三、为转移财产或隐匿财产信息逃避债务而签订借名协议。这种属于以合法形式掩盖非法目的、恶意串通损害第三人利益，将被直接认定为无效协议。其他正常的借名买房协议只要没有违反《合同法》第52条规定的一般认定为有效。

记者：在借名协议中借名者存在的法律风险有哪些？如何规避风险？

李律师：在借名买房这一行为中，借名者的风险主要有：被借名者拖延过户、拒不承认借名买房关系；被借名者去世，其继承人不了解房产情况，拒不承认借名买房事实；被借名者不靠谱，私下将房子转让、抵押或被法院强制执行等等。为规避风险，借名者在购买房屋时首先应尽量避免有严格政策交易条件的房屋，并且应与被借名者签订有明确约定房屋产权、违约责任的书面协议，并将该协议到公证处进行公证。其次，保管好借名买房产生的书面证据，如交首付款及按揭月供付款的付款凭证、购房合同、借名买房合同、装修合同及付款凭证、交纳物业费的单据等证据。最后，借名者不仅要保管好房产证，最好实际占有房产，在房子能过户时尽快办理过户手续，以免夜长梦多。（邹力）

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