商品房逾期交房买房人该如何主张权利

在房屋买卖纠纷中，开发商逾期交房的现象占很大比例。关于商品房逾期交房违约责任追究问题，今天我们邀请了广东达伦（河源）律师事务所主任李彦红律师对此进行详细解答。

记者：李律师，开发商逾期交房时，买房人应当如何维权？

李律师：第一，买房人有权要求开发商支付违约金，并继续履行交付房屋义务。第二，如果开发商长期无法履行交房义务或商品房始终未具备交付条件，买房人有权依据合同约定或依据《合同法》第94条规定，解除合同并要求支付违约金。

记者：李律师，您上面提到的违约金和实际损失在现实中具体应该怎么主张？

李律师：一般开发商在出现逾期交房情形时，如果商品房买卖合同约定的违约金相当于给买房人造成的实际损失，买房人按违约金主张，法院一般都会支持；如果买房人觉得违约金过低，可以按因开发商逾期交房造成的实际损失进行主张，如果实际损失比较难举证的话，可以参照逾期交付时使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

记者：如果买房人选择的是分期付款，买房人先违约未按时支付买房款的，开发商不交房给买房人，买房人可以追究开发商逾期交房的违约责任吗？

李律师：《商品房买卖合同》是一个典型的双务合同，买房人有付款义务，开发商有交房义务，买卖双方履行义务的期限分别届满、届至，如果买房人付款义务在先，且买房人未能在约定期限内支付应付的买房款，那么开发商就可根据《合同法》第六十七条规定的先履行抗辩权拒绝交房。

记者：李律师，如买房人因不影响居住的小瑕疵质量问题而拒绝收房，要求开发商承担逾期交房责任的，法院会怎么认定呢？

李律师：在广东省高院出台的指引中规定：“开发商交付的商品房符合合同约定及法定交付条件,买房人以商品房质量存在瑕疵为由拒绝收房，并要求开发商承担逾期交房违约责任的不予支持。”但开发商应承担瑕疵部分的保修义务。（邹力）

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