二手房买卖要注意防范哪些法律风险？

“二手房”是相对开发商开发销售的商品房而言，它是房地产产权交易二级市场的俗称。凡产权明晰、经过一手买卖之后再行上市的房屋均可称之为二手房。二手房买卖会面临哪些法律风险？现在我们邀请广东达伦（河源）律师事务所主任李彦红律师对此进行详细解答。

记者：李律师，你好，二手房买卖要注意规避哪些法律风险？

李律师：首先要审查房屋是否存在物权瑕疵。主要是指买卖的房屋存不存在被法院依法查封、房屋是否已设定抵押、房屋是否正在租赁等情形。因为房屋被查封或以其他形式限制房地产权利的，此时出卖人无权处分房产，此时订立的房屋买卖合同是自然无效的；而存在抵押登记的话，只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下，此房产方可进行买卖；而如买卖房屋正在出租期间，则承租人享有优先购买权，需要出卖人提供该房产的承租人出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明。此外，假如出卖人与承租人签订的承租合同登记备案的，根据“买卖不破租赁”的法律规定，买受人的自住目的就无法实现。

记者：那购房者签署合同时要注意防范哪些风险？

李律师：在签署买卖合同之前，一定要查看出卖方的证件，主要是房产证、身份证、户口簿、原始的购房合同、各种税费发票原件、结婚证(若没有结婚，则要出示未婚证明)，如果卖方房产为夫妻共有房屋时，在卖房时应当征求配偶书面同意。在买卖合同中要特别注意以下三点：一、对交易流程的约定要简明扼要，没有歧义。二、对时间节点要约定明确在合同上，避免推诿扯皮，分不清责任。比如每次的交款时间、过户、交房时间等等。三、要对违约责任明确约定，没有违约责任就没有履行保障，要尽量约定清楚每种违约行为的违约责任，比如逾期迁户、逾期付款、逾期交房等的违约责任，防止发生纠纷无法维护自身合法权益。

记者：那李律师在最后还有什么提醒大家的呢？

李律师：在交易的各个环节，购房者都应当注意保留相关文件及证据，比如对房款的转账记录、微信聊天记录、短信记录等。因为房屋买卖耗时少则数月多则数年，对双方在实际履行过程中达成的新的约定，要及时作为补充协议附在买卖合同之后，将口头合意转成书面文件。在卖方不履行合同或者口头表示无法按照约定期限履行合同时，要保留固定沟通证据，必要时可以诉至法院维护自身权益。（邹力）

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