房贷利率转换你选定了吗？定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换

漫画／吴丹存量房贷利率转换到本月底截止，现在已进入“倒计时”。面对房贷利率，你是选贷款固定利率还是选LPR（贷款基础利率）浮动利率呢？

对于存量房贷利率转换，大多数消费者持观望态度。记者日前从多家国有大行了解到，河源地区客户中，主动选择转换的客户约占21%左右，大部分人仍未主动选择。而已做选择的客户中，选择转LPR为定价基准的占了绝大多数。“对于存量贷款利率转换问题，我认为选浮动的好，因为LPR会随着市场的利率波动而变化。”市民刘晓说。

根据央行去年发布的第30号公告，2020年3月1日到8月30日，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变，也可转换为固定利率。

定价基准只能转换一次

根据央行此前发布的通知，有商业住房贷款的“房贷一族”，需要在今年3月1日至8月底期间，在LPR和固定利率间作出选择。定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。3月以来，已有不少用户收到银行短信，提醒转换房贷利率。

就在大部分消费者仍在纠结观望之时，8月12日，工行、农行、中行、建行、邮储银行五大行均发布通知，自8月25日起，将分批对符合条件且尚未办理定价基准转换的个人商用房贷款转换为参考LPR的浮动利率。

实际上，部分银行批量转换时间更早。交通银行在7月20日就发布公告称，将于8月21日对尚未转换为贷款市场报价利率（LPR）或固定利率的存量浮动利率房贷，按照规则统一调整为LPR浮动利率加减点方式。

目前，多家银行提醒，若不接受批量转换规则，可通过手机银行、智能柜员机、贷款经办行等渠道进行自主转换。批量转换完成后，若对转换结果有异议，可通过手机银行自助转回或与贷款经办行协商处理。

选固定利率还是浮动利率？

那么，到底是接受批量转换为LPR还是选择固定利率，我们要先弄懂房贷利率是如何转换的。中国人民银行公告（2019）第30号文是这样描述房贷利率转换的：商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。

也就是说，原合同最近的执行利率水平，就是你当下的房贷利率。

建设银行河源市分行理财经理举了个例子：有人房贷利率打7折、有人房贷利率上浮30%、有人房贷是基准利率，当下的基准利率是4.9%。因此它们对应的房贷利率就是：7折房贷的利率是3.43%（4.9%×0.7）；上浮30%的利率是6.37%（4.9%×1.3）；基准的房贷利率是4.9%。

而2019年12月的LPR数值是4.8%。2020年7月份的LPR数值是4.65%，这比2019年12月份的LPR数值4.8%已减少0.15%，如果到今年12月20日LPR数值保持不变的话，如果你转换成LPR加点的浮动利率后，在下一个重定价日后（一般是2021年1月），7折房贷利率、上浮30%的房贷利率、基准的房贷利率分别为：7折房贷利率＝LPR－1.37%＝4.65%－1.37%＝3.28%，比当前的7折利率3.43%降息0.15%；上浮30%利率＝LPR＋1.57%＝4.65%＋1.57%＝6.22%，比当前上浮30%利率6.37%降息0.15%；基准房贷利率＝LPR＋0.1%＝4.65%＋0.1%＝4.75%，比当前基准的利率4.9%降息0.15%。

假如以后的利率下降的话，如5年期LPR数值从当下的4.65%一直往下降，降到4%、降到3%……那选择固定利率的会很吃亏，7折的房贷利率还是3.43%、上浮30%的房贷利率还是6.37%、基准的房贷利率还是4.9%，固定利率并没有享受到LPR下降的红利。

机会只有一次，应谨慎对待

邮储银行河源市分行理财顾问表示，目前，在存量房贷利率转换过程中，最令人为难的是未来利率走势。如果按照市场规律，在全球经济下滑时期，利率通常是走低的，这种情况下，应该选浮动利率。但是经济发展是周期性波动的，利率也是如此，具有不确定性。反之选择固定利率，将来如果加息，对购房者来说则是利好。

广发银行河源分行客户经理提醒，无论选择何种方式，市民都应谨慎对待，因为转换机会只有一次。

（本报记者黄欣）

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