城市更新脚步加快房企纷纷抢占市场分一杯羹

□本版撰文信息时报记者 罗莎琳

日前，中国政府采购网发布的《2019年广州市全面改造项目影像资料制作项目公开招标公告》《广州市住房和城乡建设局城市更新项目现场监督巡查工作（2019~2020年度）公开招标公告》显示，目前广州11区已批未完工旧改项目251个，涉及改造范围用地面积3127.57公顷。今年以来，不少房企在旧城改造上动作频频，随着城市发展进入快行轨道，核心城市适合开发的土地资源，尤其是核心区域土地资源越来越稀缺。传统的产销模式正发生变革，在拿地压力越来越大的背景下，房企也纷纷寻求转型和突破，在寸土寸金的城市中心改造项目，成为房企转型和发展的主赛道。

机遇：

房企加大城市更新布局

今年，房企纷纷紧抓大湾区发展战略机遇，深耕细作广州、深圳、东莞、惠州城市更新，包括保利发展、富力集团、佳兆业、星河湾、合景泰富在内的多家房企也在积极与广州各村沟通，以图在这场旧改盛宴中分得一杯羹。据网易房产不完全统计，截至今年5月底，广州已有195个城中村开启相应的改造工作。而已启动政府招标公开环节的城中村，今年以来就有16个。

近两个月，旧改的脚步更为紧密。8月11日上午，海珠区沥滘经济联合社在选定的复建房地块举行沥滘旧村改造复建房开工启动会，这标志着沥滘旧村改造进入全新阶段。6月15日，经投票表决，方圆集团确定为广州南沙东瓜宇村旧改的合作企业，星河控股成为南沙大涌村旧改的合作企业。6月12日，时代中国也顺利与花都横潭村(河西联社)达成旧改合作，经投票表决，时代中国确定为广州花都横潭村旧改项目合作企业，投资预算金额8亿元。此前3月，时代中国已陆续斥资46亿元、55亿元，分别拿下从何、番禺的旧改项目。南沙广隆村、增城官湖村、白云环滘村等10多个旧改项目也被时代中国收纳其中。

今年7月30日，在广州公共资源交易网上公布了关于“广州市增城区中新镇中新村全面改造项目公开选择合作企业公告”。21号线中新站地铁上盖面积达92公顷，相当于129个标准足球场大小的中新村旧改项目。据网易房产统计的2019年广州旧改项目中，保利已介入9个旧改项目，富力介入13个旧改项目。而诸如珠光集团、万科、星河控股、中鼎集团、合景泰富、方圆集团、华润、佳兆业，也分别在广州签订了3~5个旧村改造项目。此外，广州市住房和城乡建设局对《2019年广州市全面改造项目影像资料制作项目》《广州市住房和城乡建设局城市更新项目现场监督巡查工作（2019~2020年度）》进行公开招标，广州旧改再次加速！

新闻背景

广州251个旧改

在建项目曝光

从招标公告附件可见，截至目前，广州市11个行政区已批未完工项目251个（项目数量随着项目批复和推进动态增减），当中包括旧村、旧厂改造及旧城改造（老旧小区微改造项目除外）三种。已批示改造的村有38条，改造落范围用地面积达1742.64公顷。另有旧厂项目多达213个，涉及用地面积达1383.88公顷。加上村庄，广州已批旧改项目用地面积达3127.57公顷。

招标公告显示，广州2019年有实质性进展项目达到37个，涉及用地面积在745.85公顷。细分下来，37个项目中有10条城中村已实性质进展，用地面积达628.83公顷。当中除沥滘村、陈田村今年开拆之外，其他皆为新批复或计划新开工建设。

突破：地产商向运营服务商转型

今年广州政府工作报告提出，将加快城市更新改造，推动151个老旧小区微改造、10个旧村改造、50个旧厂改造项目。随着中国经济发展由“高速度”逐渐向“高质量”转化，城市经济的发展与空间利用对城市功能提出新的更高要求，为满足城市功能升级需求，城市更新已成为城市发展的主要途径。另一方面，拍地越来越难，传统的产销模式发生变革，地产商纷纷寻求突破，向城市运营服务商转型，城市更新便成为各类房企转型升级、业态优化的重要途径。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从广州当前城市更新和老旧小区等改造来看，充分体现了存量市场大变局的特征。类似微改造等领域，充分说明了改造方面的新技术和新理念，对于保障和改善居住生活条件等有积极作用。而从企业的角度看，积极进入此类旧城、旧房、旧村等改造过程，有助有获得更多的土地资源，同时也带来了更好的开发机会。

广东省房地产研究会执行会长韩世同表示，目前相对宽松的政策环境是促使更多的房企拿地一个重要原因。如今，广州的旧改项目中也诞生了不少成功案例，猎德村当属“旧改模板”，新鸿基操刀的林和村、保利参与的琶洲村以及富力参与的杨箕村等旧改工程，开发商根据每个城中村的实际情况假以改造，获得不俗的成效。而这些，也让其他房企闻到了旧改的“香饽饽”。

此外，政府的扶持力度也为房企加入旧改的市场提供了助力。2017年7月，为加快释放存量建设用地空间，广州市城市更新局制定的《广州市2017~2019年城市更新土地保障计划》正式印发实施，提出要加大简政放权力度、加快批后实施、加强政策供给等多项措施确保城市更新土地有序供应。2018年年末，广州市政府常务会审议通过《关于深入推进城市更新工作的实施细则》，明确提出加大了城市更新项目支持力度。1月15日，广州市举办十五届人大四次会议并发布政府工作报告。报告提出，要在今年推动构建房地产市场平稳健康发展长效机制，完善租购并举。推动市内151个老旧小区微改造，10个旧村改造，50个旧厂改造。

挑战：开发周期长考验资金实力

旧改让旧城区焕发出独有的魅力，相应的，旧改带动老城区物业的升值同样是显而易见的，此外，稀有的一手物业因比邻旧改后的物业而持续彰显地段的竞争力。不过，旧改从立项到审批再到开发，是一个较为长期的过程，这一过程对于房企的资金也是极大考验。

克而瑞地产研究中心分析人士指出，对本地市场和政府运作是否熟悉，是房企参加旧改的关键。在克而瑞看来，有能力参加旧改的房企呈现两大阵营：一类是本地较早开始旧改的中小房企，这些企业和地方政府沟通更为便捷，也更加熟悉本地市场;另一类是区域深耕的大型房企，多年的积累，使之具备一定的实力，对于本地市场也有一定了解。

此外，旧改战线长，对适合高周转的房企来说也是考验。“通常一个旧改项目从立项到审批、开发，需要盖几十甚至一百多个章。”一位参与旧改的开发商表示，旧改项目前期需要沉淀至少三四年甚至十年之久的资金投入。严跃进也认为，旧改项目往往存在一些历史遗留问题需要解决，因此开发周期比较长，对于资金要求也很高。“这就需要房企具有较强的资金实力、资源调配能力、产品研发能力等。”

广州中原房地产项目部总经理黄韬认为，三旧（旧村、旧厂、旧城区）改造前期开发商需有很大的力度投入，再加上近些年开发商开发资金较严，不是简单的贷款可以解决，是开发商面临的第一道坎。第二道坎是他们面临的竞争很大，即使旧改位置不错，但是目前全广州旧改项目很多，竞争仍然很大，导致高昂成本能否被市场接受也是一种考验。

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