恶意串通损害债务人利益 涉案不动产买卖合同被判无效

江门日报讯（记者/胡伟杰通讯员/张进才）因无法按期偿还借款，便委托他人代理售卖自己名下不动产，却不想代理人与债权人恶意串通，以低于市场8倍的价格，将该不动产卖给了债权人。近日，这份买卖合同被恩平市人民法院认定无效。

2016年11月5日，钟某因资金周转，向谢某借款15万元，双方签订了《抵押借款合同》，约定钟某将位于恩平市恩城的不动产作抵押担保，如未能按期还款，谢某可按照当时市场价格公开出让钟某抵押的不动产，所得款项先偿还欠款及利息，剩余退还钟某。2016年11月4日，钟某与梁某签订《授权委托书》，约定由梁某代为办理上述不动产的买卖及办理登记手续、代为签署登记手续期间产生的一切有关文件等。

2017年7月7日，梁某与谢某签订买卖合同，约定将上述不动产出售给谢某，双方约定的成交价格为5万元，于2017年12月1日一次性付清。后双方办理过户手续，把涉案不动产过户至谢某名下。钟某因认为梁某与谢某二人恶意串通低价转让自己的不动产，遂将二人起诉至法院。案件审理过程中，经鉴定，涉案不动产的价值为40万元。

法院审理认为，钟某与梁某签订的《授权委托书》，并未对转让价格的定价进行授权。梁某作为代理人应在代理权限内实施民事法律行为，代替梁某行使民事权利和承担民事义务，保护钟某的合法民事权益。经鉴定，涉案不动产价值为40万元。梁某与谢某签订的买卖合同约定以5万元的价格转让涉案不动产，以远低于市场价的价格对涉案不动产进行买卖，损害了钟某的合法权益，合同为无效合同。钟某请求确认其为涉案不动产的权利人，理据充分，予以支持。遂判决，钟某为涉案不动产的权利人，同时，谢某须协助钟某办理变更不动产权利人的登记手续。

法律链接

《中华人民共和国民法总则》第一百六十三条规定，“代理包括委托代理和法定代理。委托代理人按照被代理人的委托行使代理权……”；第一百六十四条第一款规定“代理人不履行或者不完全履行职责，造成被代理人损害的，应当承担民事责任。代理人和相对人恶意串通，损害被代理人权益的，代理人和相对人应当承担连带责任……”；第一百五十四条规定“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”第一百七十九条规定“承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状……”《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿……”

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