“新面孔”涌入，“老面孔”保守，众多房企聚集江门，百花齐放，群雄共舞 江门楼市格局出现新特点

多家“新面孔”进驻，市民购房选择更为丰富。 众多房企聚集江门，百花齐放。

文/图江门日报记者周春锋

9月至今，金地、粤海先后首入江门，这只是近几年来“新面孔”纷纷进驻江门的一个缩影。

据市住建局官网发布的《蓬江、江海房地产开发企业诚信档案信息一览表》显示，被列入表中的蓬江、江海房地产开发企业共有151家。记者另外梳理发现，近3年进驻的“新面孔”有30多家。当下的江门楼市，众多房企聚集，呈现出百花齐放、群雄共舞的局面。诚如《围城》所讲，里面的人想出去，外面的人想进来。一言蔽之，从本土力量到外来势力，房企在大变局中重塑，楼市又在房企重塑中改变格局，出现新特点。

一斑窥豹。我们可以看到“新面孔”对江门市场的认可，以及表现出的进攻性，同时也应看到“旧面孔”的相对“保守”，由此产生的格局更加复杂。近年来，江门为何会呈现这样的楼市格局？有哪些新特点？“新面孔”会给江门带来什么？

A

现状

近3年江门市涌入

30多家“新面孔”

“新面孔”不断涌入的历史，亦是外来房企大鳄在江门的扩张史。

2004年夏天，随着超300多万平方米（5000余亩）的鹤山碧桂园落地，碧桂园拉开了深耕江门的序幕。

2009年，越秀地产开启了全国化扩张进程，首站选择了江门。当年6月，它以总价约9.68亿元竞得蓬江区江侨路南侧总面积为187866平方米（约282亩）的两幅商住地块，建成项目“越秀星汇名庭”。

2012年10月，保利以约12.4亿元拿下滨江新区启动区的5块地，逐步建设航母级的城市综合体项目。

此后，美的、恒大、华夏幸福等入场，一时间，“土洋共舞”——这边厢，是本土房企在固守，那边厢，是“过江龙”攻城略地。而这，只是拉开“猛龙过江”这场大戏的序幕。近3年，“新面孔”越来越多，呈现出百花齐放的盛况。

据不完全统计，江门2017年迎来11家“新面孔”，包括嘉华、绿地、富力、中海、雅居乐、时代、阳光城、国瑞、三盛宏业等；2018年，迎来10多家“新面孔”，包括合景泰富、华强、联发、中梁、广东南岳、云星、华润、新城、旭辉、万科、华发等；2019年至今，“新面孔”依然不断涌现，先后有大华、弘阳、融信、合生创展、中洲、龙光、中粮、华侨城、金地、粤海等，由此不难看出，近3年来，江门市涌入了30多家“新面孔”，远超以往。

“近几年，大波"新面孔"进驻，扩大对江门的布局，从早期的以拍地形式进入，到现在的合作、并购、旧改等多元化方式进入，发生了很大的变化。”美智地产研究部相关负责人表示。

如该负责人所说，不同房企进入江门的方式不同，有的房企直接拿地，比如嘉华，接连竞得江海区府西板块两幅地块，还有敏捷，接连竞得台山、恩平地块；有的房企为分担开发风险，联手开发，比如中海联合碧桂园开发“瓏悦府”，雅居乐联合美的开发“公园天璟”，卓越联合美的开发“公园天誉”，大华与博富联手打造新会今古洲“三旧”地块项目等；有的房企采取收购方式，比如融创、时代、阳光城、三盛宏业、绿地；还有的房企选择介入“旧改”，比如万科，介入里村旧改项目。

需要指出的是，有些房企是首次拿地，但看好江门已久，曾多次参与江门的土拍，比如金地、龙光等。

顺联地产总经理莫志华留意到，近期在江门拿地的“新面孔”，除了个别房企，以及实力较强的进行“三旧”改造的国企、央企外，其他房企的资金、名气、实力大多相对一般。

放眼未来，必然还有其他“新面孔”进驻江门，比如金科相关负责人曾表示，他们将重点拓展包括江门在内的10个城市。

据珠海左岸房地产顾问有限公司董事总经理李炳亮观察，近年来，房企纷纷“抢滩”珠海。随着粤港澳大湾区经济和城市建设的发展，势必会辐射到周边城市，而江门地域广阔、华侨文化发达、人口众多，房地产发展有先天性的潜力，未来定会有更多“新面孔”进驻。

B

探因

与土地放量看中

粤港澳大湾区发展有关

在江门，新星齐聚的现象是否格外突出？有比较才能更好地鉴别。

“近年来，珠海也涌入了很多"新面孔"。珠海相对江门，似乎受欢迎的程度更高，房企布局更早。”李炳亮表示，目前，多家大型房企已经或伺机进入珠海市场，除了耳熟能详的万科、碧桂园、恒大、融创、保利等大鳄外，还有新力、华融、中冶、泰禾、仁恒等。

在中山，前些年，迎来了远洋等大鳄，而这两年，涌入的“新面孔”也不少，除了招商蛇口、融创、龙湖、美的、卓越、合景泰富、禹洲、方直、旭辉等大家比较熟悉的房企外，还有福晟、成都德商、深圳颐安、新力、复和、深圳鹏瑞等，由于地块要求越来越多，房地产市场刮起一股“抱团开发”甚至“抱团拿地”的风潮。

对比不难发现，江门相比珠海、中山涌入的“新面孔”，在时间上稍微滞后一些，但数量并不逊色。

那么，为何近几年来，越来越多的“新面孔”在江门拿地？

作为房企拿地的前提，土地放量不得不提。记者采访获悉，土地供应的多少主要和供地指标、市场供给、一手住宅的去化速度等息息相关。具体到江门，前些年，一手住宅的去化速度较慢，库存高企，使得很多开发商不敢拿地，导致有些地块流拍，而从2015年第四季度开始，楼市趋热，供给关系趋紧，需要增加土地供应。记者留意到，2016年市区（蓬江、江海、新会）商住用地实际供应量约54万平方米（812亩），2017年计划供应商住用地约103万平方米（1544.25亩），而2018年大增至约140万平方米（2099亩），2019年再大幅增至约173万平方米（2599亩），呈现逐渐增多的状态。反观中山，今年推出市场的土地有限。

如同恋爱，在土地市场提供机会的情况下，若想结成良缘，房企自身的意愿、努力、实力也很重要。

受访对象普遍提及，部分房企在全国化扩张需求推动下，看好粤港澳大湾区未来的发展机遇，再加上今年2月，《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台，房企纷纷布局湾区城市，以更好地享受政策带来的红利。

业内人士王方举例说，金地被誉为“行业理科生”，投资十分稳健，极少选择三线城市，今年9月23日却进驻江门，也许主要是看好粤港澳大湾区带来的发展机遇。

根据中国房地产大数据应用服务商——克而瑞的统计，2018年底，Top30房企于粤港澳大湾区的土地储备货值和建面总量分别达5.73万亿元和3.26亿平方米，其中Top10房企土储货值和建面总量分别达3.08万亿元和1.85亿平方米，占比超过50%，而根据国家统计局数据，大湾区9座内地城市2017年商品房销售额和面积分别为1.5万亿元和1.0亿平方米。按此来看，Top30企业的货值可以支撑大湾区约3.5年销售。由此可见，房企大鳄布局粤港澳大湾区的决心。

打铁还需自身硬。江门除了身处粤港澳大湾区外，还具有什么优势？

受访对象普遍谈及，一方面，江门的地理位置优势突出，加上珠西枢纽的兴建，以及黄茅海大桥的规划，江门“珠西门户”及湾区区位优势更加明显；另一方面，江门近年引进的产业项目成果超预期，城市发展前景明朗；此外，相对一二线城市，江门的拿地门槛相对较低。

“相对于"老面孔"，"新面孔"为了首进，拿地的决心更大，竞价攻击性可能更强。”江门地产智库成员、楼市分析师冯景全表示。

莫志华表示，近段时期，土拍市场阶段性降温，强三线城市、环一线城市都市圈的三四线城市土地价格处于低位，为房企短周期拿地的窗口期，更加上普通三四线城市土拍周期滞后强三线城市约3—5个月，所以部分房企在江门低价拿地布局，希望“捡漏”。

C

思考

“旧面孔”退场或与

拿地策略转变有关

就像硬币的两面，一方面，我们看到“新面孔”的进取，同时也应看到“老面孔”拿地意愿有所降低，甚至退场，典型者如“五邑老大”碧桂园，虽然参与了多场土拍，但是少有斩获。

“经过最近两年的土地火爆行情，众多房企土地储备已基本饱和，拿地热情下降，具体来说，保利、碧桂园等"老面孔"在江门在售待售项目充足，对竞拍新地意愿并不高。”冯景全说。

“由于库存增多、供求关系发生转变、竞争加剧，使得开发商的预期出现分化。”一房企相关负责人表示，他们曾多次参与近两年的土拍，但不敢“恋战”，主要因素是市场。

如他所说，记者留意到，在被誉为江门楼市风向标的滨江新区，高价盘去化率普遍不高，加上待售项目众多、近期成交量较低，项目之间抢客竞争激烈；再如新会枢纽新城，一手住宅供应有限，但放眼未来，海悦天铸、嘉华骏景湾誉峰、骏景湾领誉、博富名苑、美的海棠公馆等多盘齐发，至少有超5000套货量。

事实上，透过现象看本质，也可看出部分“老面孔”拿地、布局思路的转变。

据《中国证券报》报道，不少房企包括龙头房企对于接下来的拿地策略表露出少有的谨慎态度，有的明确表示“暂停拿地”，有的则表示，不会在三四五线城市拿地，还有的表示，拿地政策不是划分一二三四线城市，而是拿中国人口净流入、有产业支撑的城市，也有的以前侧重三四线城市，现在加码一二线城市。

中原地产研究中心数据表明，截至今年8月，万科、保利等18家标杆房企2019年以来拿地已达10031亿元，其中，在一二线城市拿地金额达7349.49亿元，占比73.27%。该比例也是近几年以来的高点。

春江水暖鸭先知。房企之所以“不拿地”“三四五线城市不会进”，自有理由：从目前情况看，融资条件比较紧，企业出于对自身的保护，更加注重企业现金流的管理。

“不同房企的侧重点不同，有些是追求区域发展，有些是面向全国发展，但总的来说，房企拿地出现了谨慎态度，越大的房企，越向中心城市靠拢。”李炳亮举例说，如碧桂园这类企业，过去郊区战略很强，现在也慢慢增加中心城市的投资，这体现了房企的发展战略已由追求数量到追求质量。

D

影响

“新面孔”扎堆

为市民提供

多元化产品

多家“新面孔”抢滩江门市场，由一枝独秀，再到多足鼎立、群雄共舞，这是地方楼市不断发展，不断进步的表现之一。

江门地产智库成员、楼市分析师冯景全认为，“新面孔”将给江门置业者提供更加多元化、个性化的选择，满足购房者不同置业需求。同时，能带进更好的产品、理念、配套、服务等，能给本土房企更多的启发，能给消费者带来更好的体验，能提升区域的价值，带来更多新购买力。

曾经拿地的“新面孔”，比如三盛宏业、中梁旭辉、联发悦澜山等，进驻江门后，推出了新中式风格产品，让人赏心悦目，而美的秉承科技基因，推出5M智慧健康社区，使人耳目一新。此外，拿地不久的“新面孔”，其产品令人期待——金地集团一直以谨慎、稳健著称，有望给市民带来更多质量可靠的项目选择和更好的人居体验；粤海地产是在国内最早成功引入香港住宅小区开发模式的房地产企业之一，下属粤海物业管理有限公司是国内第一家获一级资质的物业管理公司；万科作为国内实力雄厚的龙头房企，在旧改方面积累了丰富的经验和技术，当它介入里村旧改后，会在一定程度上为江门的旧村改造提供参考的样本，积累更加多元的经验，也有望推进江门旧村改造的进程，推动政府在旧村改造等政策上的指引和优化拆迁补偿标准参考等问题。

如果说楼市的“新面孔”改变了楼市的地理格局，那么房企极力塑造的新形象，正试图影响人们的心理诉求，继而左右楼市。

还应看到，由于中心城区土地开发几近饱和，需要扩容，朝新区或郊区发展，由于多家外地房企进入，开发主体增多，开发资金骤增，会使得开发的速度、质量得以较大提升，利于城市快速发展。

“新面孔”不仅带来了风格各异的作品，还开展了形式各异的营销活动，比如联发·悦澜山，契合新中式的建筑风格，在侨都大剧院包场演出舞剧《醒·狮》，还在中秋节期间为江门市民带来闽南厦门地区的传统中秋文化活动——博饼，吸引了不少人气。

我们在看到“新面孔”进驻带来的好处时，也应看到弊端。“在最近两年，大型房企都在疯狂拿地，不仅布局了一二线城市，还布局三四线城市，如此一来，就间接带动了地价、房价的上涨。”顺联地产总经理莫志华表示。

冯景全指出，相比“老面孔”，“新面孔”对江门人的置业需求、收入水平、置业习惯等掌握可能有所欠缺，需要一个逐步适应的过程，且新房企较为分散，未来推货时难以做到有所统筹，容易造成市场短期供应波动较大。另有业内人士指出，“新面孔”扎堆进驻，营销方式不同，让人眼花缭乱，但要有序。

即便如此，业内人士普遍表示，“新面孔”涌入，犹如打开一扇窗户，吸入了新鲜空气，总体来说，是积极的。

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