3月1日起房贷利率“换锚”，二选一有点“烧脑” “房贷族”需做“选择题”
按照央行规定，3月1日起金融机构应启动存量房贷定价利率基准“换锚”工作，即把存量浮动利率定价基准转换为LPR（贷款市场报价利率），转换工作原则上至2020年8月31日结束，定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。
A变化：将“基准利率上下浮”转换为“LPR加点”
根据中国人民银行公告，存量浮动利率贷款需同时满足几个要素：一是2020年1月1日前已经发放，或者已签订合同但未发放；二是参考的是贷款基准利率；三是浮动利率。不包括公积金个人住房贷款。利率水平不变的固定利率贷等也不用转换。如果是商业贷款和公积金的混合贷，本次只转商业贷款部分，公积金贷款部分仍按原合同执行。
本次转换方式有两种：
第一种是转换为固定利率贷款，以转换时利率为准，到期时利率都不会变化。假设李先生有一笔房贷，剩余还款期为10年，原定价水平为基准利率上浮15%，那当前执行利率为4.9%×（1+15%）=5.635%。如果转换为固定利率，在2020年至2030年期间的利率均为5.635%。
第二种是将以基准利率定价的房贷转换为以LPR为基准定价的浮动利率贷款，这需要细说一下：
在房贷利率计算思路上，按照“等价转换”原则，用现有利率水平倒算出加点数值，将“基准利率上下浮”转换为“LPR加点”。
根据各家银行公告，转换为LPR加点浮动利率时，加点数值=客户现在的利率水平－2019年12月发布的LPR。此外，加点数值可为负值，加点数值在合同剩余期限内固定不变。原合同借款期限在5年及以下的，参考1年期LPR；原合同借款期限在5年以上的，参考5年期以上LPR。
值得关注的是，上述转换方式需重新约定重定价周期（一般为一年）和重定价日。假定重定价周期为1年，重定价日为次年的1月1日，也就是说2021年1月1日的房贷利率将根据2020年12月相应期限LPR加点计算，且这一利率在2021年保持不变，直到2022年1月1日再重新计算新一年的利率水平，以此类推。
举例来说，如果李先生转换为LPR加点形成的浮动利率，由于贷款合同期限在5年以上，而2019年12月发布的5年期以上LPR数值为4.8%，那么，李先生的加点数值就是0.835%（当前执行利率5.635%-4.8%=0.835%，即83.5个基点）。也就是说在之后的还款时间内，李先生的房贷利率=上年12月LPR+0.835%。根据公式计算，2020年房贷利率仍为5.635%，与转换为固定利率一样。今年2月LPR报价5年期以上为4.75%，假定在今年12月，LPR报价继续下行至4.7%，那么李先生2021年的房贷利率为4.7%+0.835%=5.535%，相较转换为固定利率下降0.1%。如果未来LPR继续下降，房贷利率也会相应降低。究竟能降多少？假设某人有20年期的房贷，现在还剩10年，剩余本金约60万元，转换成LPR之后，假设LPR再下降0.1%，按等额本息方式还款，其每月少还约33元，10年共少还约3900元。
B建议：市民自行判断市场利率走势
综合来看，选择哪种转换方式，取决于LPR的未来走势。
江门地产智库成员、楼市分析师冯景全表示，如果后期LPR长期逐步走低，则选择浮动利率的客户可以享受利息下降的好处，反之如果LPR长期走高，选择浮动利率的反而比原固定利率压力更大。从国内经济及国外看，随着经济总量逐步增加和发展速度下降，长期LPR有下降趋势（发达国家长期保持低利率）。
裕隆基地产营销总监罗清朋则认为，就目前或者近期而言，LPR大概率呈下降走势，将房贷转换成以LPR为定价基准更有助于购房者，但长远来看，选择固定利率会有优势，毕竟LPR不会长期保持偏低水平，还有小幅走高的可能。
受访专家同时强调，虽然中国目前有一些利率下行趋势，但房贷周期一般都很长，想要确切预测未来的确有些难度，所以需要市民自行判断。
C办理：线下线上两种渠道均可办理
疫情防控期间，房贷利率转换机制如何展开？记者留意各家银行公告发现，房贷利率转换工作主要包括线下和线上两种渠道。线下可通过营业网点智慧柜员机（STM）、柜台、个贷中心办理业务等方式办理。线上渠道主要包括通过手机银行、网上银行进行申请办理，银行会有详尽的操作提示。
值得一提的是，银行的转换时间不尽相同。例如工商银行、农业银行、中国银行、建设银行等从3月1日开始办理。另有部分银行的办理时间有所延后，如招商银行，其信贷经理谭先生发来该行的公告链接中提及，该行将于4月上旬开始办理。若消费者想维持原合同安排，怎么办？招商银行官微给出的说法是：请在2020年8月31日前联系该行各分支机构申请处理。
江门日报记者周春锋
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