母亲借用女儿名义购房，房子归谁？ 法官提醒，“借名买房”风险大，购房者应谨慎对待

王女士借用女儿赵某的名义办理房屋登记和银行贷款手续，赵某因替他人担保债务而被法院判决承担连带责任，该房屋被法院强制执行。近日，开平市人民法院受理了一起与“借名买房”有关的官司，被查封房屋的王女士向法院提出执行异议。经法院一审判决，王女士的诉讼请求被驳回。

江门日报记者/胡涛通讯员/曾安莹林鸿辉

借用女儿名义买房房屋因女儿债务被强制执行

2014年，王女士计划通过按揭贷款的方式购买中山市火炬开发区一处房屋。因其年龄较大，按照当时的贷款政策，审批的贷款年限短。为延长贷款期限、减轻还款压力，王女士借用女儿赵某的名义办理房屋登记和银行贷款手续。2017年，赵某因替他人担保债务而被法院判决承担连带责任，该房屋被法院强制执行。

据了解，王女士借用女儿赵某的名义与开发商签订《商品房买卖合同》后，与女儿赵某、女婿林某签订《房地产产权归属约定》，双方约定，王女士为该房屋的实际权属人，且房屋首付款及月供款均由王女士支付。

王女士认为，涉案房屋登记在女儿赵某的名下只是为了使用其名义办理银行贷款，女儿赵某并不是房屋实际所有权人，且双方签有产权归属特别约定，因此请求不得执行其作为实际所有权人的涉案房屋。

私下签订“借名购房”协议

不产生物权变动效果

法院经审理认为，本案的争议焦点在于，作为原告的王女士对涉案房屋是否享有足以阻却执行的实体权利。

首先，我国不动产物权实行的是确权登记生效制度，涉案房屋的权属登记在赵某名下，因此涉案房屋的所有权人应认定为赵某。王女士对于房屋未登记在其名下导致房屋被依法查封存在过错，其对该房屋享有的权利不应对抗善意第三人的合法债权。

其次，王女士和赵某私下自行达成的协议只在两人内部之间产生法律效力，并不能产生物权变动的法律后果，不能产生对抗第三人的效力。

再次，王女士和赵某达成协议，约定王女士借用赵某的名义购买涉案房屋，王女士据此对涉案房屋享有的是债权请求权而非物权，王女士要求优先于其他普通债权特别保护欠缺法律依据。因此，对原告王女士的请求，法院不予支持。

★法官提醒

购房者对“借名买房”

风险应有所预见

“借名买房”是指房屋的实际出资人借用他人的名义购房，并以出名人的名义登记房屋所有权的行为。

随着房地产调控政策的变化，购房资格、贷款条件等因素成为约束部分人买房的阻碍。在很多人看来，“借名买房”是一种曲线购房的有效方法，从而达到规避政策、节省购房成本的目的。实际上，“借名买房”暗藏着许多风险，如果产权登记人私自利用房产登记权利人的身份进行抵押贷款或将房产出售，相对方为善意，则房产被抵押或出售的行为将受法律保护，实际购房人可能要承担无法追回房产的风险。

因此，购房者对“借名买房”存在的风险，包括登记在出名人名下可能被转让、查封、拍卖等应有所预见，不要抱有侥幸心理。

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