300万元已买不到市中心二手电梯两房？ 下半年刚需购买力外溢或更明显

2018年已过半，上半年广州二手楼市呈现出：外围区域成交升温、市中心成交降温以及低总价房源成交占比继续减少的特点。合富研究院高级分析师梁燕明表示，市中心楼价坚挺、低总价房源减少等现状，在下半年也将继续延续，而价格相对实惠的外围区域，在交通、配套以及城市发展利好等因素带动下，将继续吸引刚需购买力从市中心外溢。上半年交投活跃度增加较明显的增城、黄埔等二手市场处于发展阶段的区域，下半年成交热度还有较大可能会继续上升。

市中心热点板块：200万-300万都买不到电梯两房

合富大数据统计，2018年上半年，总价低于100万元的房源成交占比下降明显，而200万-300万元之间总价段的房源成交增幅最为明显，成交占比从2017年上半年的18%上升至2018年上半年的24%。不过，从市中心部分热点区域的成交来看，现时200万-300万元的房源已难觅电梯楼两房的踪影。

如海珠区的工业大道北，最便宜的社区盘电梯楼两房单位，总价也已超过300万元以上，而电梯楼一房单位的价格，也要200多万元。据合富置业海珠锦榕湾分行主管陈瑜表示，现时光大花园水岸榕城的38平方米一房一厅单位，总价已经要260万元左右，而天鹅湾45平方米的一房一厅单位，总价更达280万元左右。

在天河区的二手房成交热点区域，也有类似情况出现，小户型的电梯楼单位，总价已经要260-280万元左右，预算低于300万元根本买不到电梯楼两房。如天河公园附近的区域，目前东方都会广场的39平方米的小复式户型，总价已经要270-280万元左右，而像天河北的鸿翔大厦，面积在40平方米左右的电梯楼单间，总价也在260万元左右。

刚需购买力外溢：将继续带动外围区域交投升温

据合富大数据监测阳光家缘网站公布数据统计，增城、黄埔等一手楼市交投的热点，二手市场的发展速度也相当快，2018年上半年二手住宅成交量均出现明显增长。鉴于目前这些区域自房源的综合质素以及楼价方面的优势，下半年这些区域将继续承接从市中心外溢的刚需购买力的需求，从而令这些区域的二手交投继续升温。

黄埔二手市场发展较快的区域大多位于原萝岗范围内，品牌社区盘较多，楼龄较新，房源充足，以刚需买家为主力，现时买家入市都比较积极。如中海誉城吸引较多刚需买家关注。据合富置业高级营业经理文聪表示，买家多为买房给孩子读书，约占整体买家的60%—70%，紧凑型三房单位最受买家青睐，目前这类房源总价约260-280万元左右。

增城去年年底开通了地铁，再加上楼价还是比市中心实惠，所以买家入市积极性也比较高。据合富置业新塘时尚广场分行主管赵小龙表示，目前新塘这边总价在200万元左右的房源最受买家欢迎，新塘地铁站所在区域不少楼盘二手均价约2.4-2.6万元/平方米左右。

房贷环境收紧：将更有利于一次性付款购房

2018年上半年信贷环境持续收紧，整体市场环境对持币待购的一次性付款购房买家有利，促使2018年上半年广州二手楼市一次性付款购房占比出现上升。据合富大数据统计，2018年上半年一次性付款购房比例升至27%，较2017年上半年的24%有所增加。

无论是在业主让价的空间以及业主出售意愿上，在下半年一次性付款购房的优势将会延续。从近两个月业主对待不同付款方式的态度来看，部分区域一次性付款购房的话，业主会愿意给予不同幅度的让价空间。

如在越秀老城区的环市东，业主往往在已降价的基础上，进一步给一次性付款的买家更大的让价幅度。据合富置业高级营业经理陈铁祺表示，若买家采用一次性付款方式购房的话，业主有可能会在原降价幅度下再降3%-5%。

在海珠区的工业大道北，一次性付款购房是否能较按揭购房获得更大的降价幅度，主要视乎业主的情况而定。据合富置业高级营业经理谭湘文表示，每个业主的情况不一样，部分业主愿意再降4%-5%。

南方日报记者许蕾

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