《土地转让协议》为何被判无效？ 法官提醒：“承包地不得买卖”

日前，化州法院审结一起农村土地转让纠纷案，依法确认原告洪某与被告高某签订的《转让土地协议》无效，并驳回原告洪某的诉讼请求。

案情回放

原告洪某与被告高某是堂兄弟关系。原告洪某原是A经济合作社的社员，2006年因户口迁移转为城镇居民；被告高某也是A经济合作社的社员。2008年，原告洪某与被告高某签订《转让土地协议》，约定被告高某将其承包的土地转让给原告洪某经营，转让费为23000元，此后该田地永远归原告洪某所有。后被告高某主张《转让土地协议》无效，并未将涉案土地交付给原告洪某使用，原告洪某因此向化州法院起诉，诉请法院确认《转让土地协议》合法有效，并判决被告高某返还涉案土地。

法院裁决

该案经化州法院审理后，依法确认涉案的《土地转让协议》无效。判决理由主要有两点。

一、原告洪某不具备转让土地的主体资格，也未履行转让土地的合法手续。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十四条“经发包方同意，承包方可以将全部或者部分的土地承包经营权转让给本集体经济组织的其他农户，由该农户同发包方确立新的承包关系，原承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止。”的规定，原告洪某虽然原是A经济合作社的社员，但其于2006年将户口迁移，转为城镇居民，不再属于A经济合作社的农户，因而不具备与被告高某进行转让土地的主体资格。

二、该协议因违反法律强制性规定而无效。《中华人民共和国农村土地承包法》第四条规定“农村土地承包后，土地的所有权性质不变。承包地不得买卖。”而被告高某与原告洪某签订《转让土地协议》是买卖承包地的行为，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的因违反法律强制性规定而无效的情形，故双方签订的《转让土地协议》无效。

法官释法

土地所有权与土地承包经营权是两个不同的概念。根据我国法律规定，农村土地包括国家所有和集体所有两种所有权形态。“承包地不得买卖”，是对土地所有权转让的禁止性规定，这一点同样已由《宪法》和《土地管理法》明确规定。土地承包经营权则可以依法转让，但应当符合以下条件：一、经发包方同意。这是为保证转让方不至于因随意转让土地而失去社会保障，同时为确保受让方具有农业经营的能力，不至于土地因转让而撂荒。二、受让方必须是本集体经济组织的其他农户。土地承包经营权的受让方必须是农户，而且是本集体经济组织的农户，而不能是企业、城镇居民等非农户或者其他集体经济组织的农户。三、一旦土地承包经营权转让，不论是全部转让还是部分转让，受让方都应与发包方确立新的承包关系。

本案中，首先，原、被告双方无权转让承包土地的所有权；其次，原、被告的转让行为也不符合土地承包经营权依法转让的上述三个条件。故涉案的《土地转让协议》依法无效。

记者陈牧云 通讯员 陈鹏志

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