卖和买都是刚需，做好准备很重要 如何把二手房卖出好价钱

二手房市场与新房市场不同，除了买方是普通老百姓外，卖方大多数也是普通老百姓。这些人或家庭，或因购置新房而要出售原来居住的房子，或因各种原因迁徒而要卖房，从某种角度来看，都是刚需中的一环，因而大多数人考虑的，都是二手房怎样才能以理想的价钱尽快出手成交？在此，汕头的售房行家把一些经验之谈与你细细分享。

“涂脂抹粉”提高颜值

“白坯房经过简装修、二手房经过刷白，每平方米市价往往较原来可以在1000至3000元的范围内提升。”据汕头东区一房屋中介的小燕介绍，这种“涂脂抹粉”，其实就是为了提高房屋“颜值”，甚至有时是针对房子的某些瑕疵进行有效的掩饰，从而提升房子的受欢迎程度。她说，就像房屋采光较差，重刷白墙、安装镜子可以补救；房屋若通风较差，可适当在采光处摆放绿色植物。

中学教师小慕新房正在装修中，他在去年年底已把自己原来的房子挂到网上出售，把房子里里外外收拾得洁净整齐后，他才拍照上网。他告诉记者，一般购房者在买房前会挑选多个房源进行比照。他这样做不仅能让房子显得愈加宽阔，也能增加购房者的好感。

给房子一个“温暖故事”

二手房交易中，谈判是一个关键环节，但它不是冷冰冰的，如果学会沟通技巧，让谈判成为一种为买家设身处地着想，带着温度的“心灵鸡汤”，成交率也会大大提高。

在陪伴着买家看房过程中，小雪就开始讲自己的故事了，露台上小花园成为她重点推介的亮点。“爷爷奶奶经常在这里喝茶，小孩子也经常缠着我教她种花除草……在这里，一年四季是不同的风景，却有一样温暖的阳光和微风。”她没有就房子论房子，而是家居生活的角度，对房子的主要增值点——露台进行渲染。买家果然被她的故事吸引，并被带进情境里了，如临其境地感受着亲切而融洽的生活氛围，设想着自己的未来。买卖房子的过程也以双方皆大欢喜而圆满结束。

找对买家才能变“西施”

都说情人眼里出西施，房子契合买家需求，在对方眼里房子怎么看怎么满意，房主也就越能卖出满意的价格。要想将房子卖出好价钱，关键是找对买家。丽水庄一房主阿巧把房子登记到中介时，提出了有针对性寻找买家的要求。她说要找对买家，就是要找到那些家庭生活的习性与自己相似的人，比如自己是三口之家，那么首先考虑的买家，就是年轻父母带着小孩的，这样自己房子原来的装修风格、格局等，才更容易被接受。

另外，房子的地段、周边的配套、都适宜哪些人居住等，都是房东需考虑的各方各面。例如房子周边有医院、校园，那么医师、教师、学生就是购买力，房东如果有这些熟人就能够介绍。从房子的装修风格来看，年轻人会标新立异；舒适温馨适宜都市白领；富丽大方适宜中年人等等。房东应根据房子的家居品质特征，对买家群体作出明晰的界定和定位，这样房子自然可以成为别人“情人眼里的西施”了。

准确估价为成交铺垫

二手房屋交易时，其实买卖双方的焦点都集中在房价上，房主总觉得价格已到了底线，可买家却偏偏不领情。因此，在市区一房产中介工作多年的小炎说，在卖房前，为房子做一个准确的价格评估是非常必要的，千万别用经验估算给房子定价。

影响房子价格的因素有很多，她建议房主从住宅的地理位置、交通状况、建筑年代、建筑形式、建筑质量、房型结构、物业管理、社区环境、生活设施配套等多方面多指标来对房子进行全方位的评测。然后，参照同区域同类住宅的当期平均售价和当期供求状况等，为房子测算出一个性价比最优化的售价空间。对房主来说，这是一个自己理想的价格空间；而对于买家来说，这是一个合理的价格空间。以这样的价格空间为基础，房子不仅能卖出好价钱，而且成交率更高。

凸显房子的“升值力”

要想将房子卖出好价钱，就要让买家从心里喜欢你的房子，所以这就要发掘出房子的魅力点，并且让这些魅力点深深地吸引住买家的心理视线。卖房时，若能对房子的魅力点也即主要的增值因素进行突出的展现，定能让房子在短时间内迅速升值。因此，房主需在挖掘房子的优势。

有的人买房，居家生活是一方面，如果房子能增值，则更是锦上添花。因此，在金融机构工作的小张说，自己在房屋交易的过程中，把房子的未来升值潜力当作一张重要的牌，来增加自己谈判的砝码。他对自己的房子进行投资分析，用令人信服的数据，让买家意识到买到的不仅只是一套房子，更是一个在不断长大的“金元宝”。这在一定程度上减轻房价给买家带来的心理压力，促进房屋快速成交。

□本报记者 陈珊娜 文 林楚红 摄

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