法院认定租赁合同无效 租金是否需要给？

本报讯承租人与出租人签订的租赁合同属于无效合同，在日常生活中，这种情形并不少见，当签订的租赁合同属于无效合同时，约定的租金是否需要支付呢？

2016年4月，陆某与韶关市某房地产公司签订了一份《租赁合同》，承租了该公司位于浈江区某广场一层南面的一块空地，签订合同后，陆某在空地上自行搭建了一层钢架结构铁皮房。同年12月，陆某将该空地转租给陈某，双方签订《租赁合同》，租期5年，月租金6000元，年均递增10%的费用，并约定违约责任。2020年6月开始，陈某未按合同约定缴纳租金及水电费。多次讨租无果后，陆某将陈某告上法庭。

庭审中，陈某称原告出租给其使用的商铺是临时违章建筑，浈江区城管综合执法大队在商铺张贴了《违法建设法律后果告知书》，要求限期拆除，致其无法正常营业，陆某应当赔偿其经济损失，否则不予支付租金及水电费。而陆某则在庭审时增加诉讼请求，要求判决被告腾空场地，将场地交还给原告及不予退还被告在合同签订时缴纳的履约保证金及水电费周转金共计2.1万元。

法庭上，原告有提交的《租赁合同》、收据等相关材料，但确实未在一审辩论终结前提交有效的临时建设工程规划许可证。

据此，浈江法院经审理认为，该案系房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”因原告出租给被告使用的店面，未经相关行政主管部门批准建设，没有取得《临时建设工程规划许可证》等行政审批手续，属于违章建筑,原、被告双方签订的《租赁合同》应认定无效。原告明知租赁店面属违法建筑，仍与被告签订租赁合同，导致讼争的租赁协议无效，故应承担主要过错责任，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求及履约保证金和水电费周转金不予退还的诉讼请求，没有法律依据，法院不予支持。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”根据上述法律及司法解释规定，被告应当返还依无效租赁合同取得的财产，包括其占有的租赁房屋和占有房屋期间所获取的可参照租金标准计算的占有利益。原告请求被告支付拖欠的租金实际属于房屋占有使用费，应当参照讼争租赁合同约定的租金标准支付，但因违建因素造成被告不能正常营业的期间，应当减免部分租金。

据此，浈江法院作出一审判决，双方签订的《租赁合同》无效，被告应向原告支付房屋占有使用费、水费、电费合计5.8万余元，被告向原告缴纳的履约保证金及水电周转金共计2.1万元折抵其拖欠的费用，被告归还租赁商铺给原告。

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