商业地产投资再创新高 广州深圳翻了三倍

内地商业地产投资在2017年再创新高。新华社图

戴德梁行最新发布的《大中华区资本市场快讯》报告显示，内地商业地产投资在2017年再创新高，总金额达2730亿元，同比增长30%。其中，外资投资2017年显著增长，同比增幅高达84%，占全年总投资额的21%。

华南地区城市在国家对大湾区发展的大力推动下，投资额呈大幅增长。其中两大一线城市广州、深圳于2017年投资额同比翻了三倍。

【记者 胡雪军】

写字楼投资占比下降

虽然写字楼仍是最受欢迎的资产类别，但较过去10年(2007-2016)的平均占比55%已下降至43%。取而代之，酒店/旅游地产、服务式公寓以及产业园/研发中心等的投资金额在2017年同比增长了2-3倍。

与此同时，受益于国家“租售并举”政策，大批资金涌向长租公寓的开发或投资，拥有优异的资产及品牌管理的大型购物商场也受到投资者追捧。

在北京， 随着核心区土地供应紧缺且拿地成本越来越高，开发商开始收购一些成本相对低的核心区存量项目。因此，通过收购存量项目并对其进行翻新、改造，以全新的面貌推向市场从而获取新的盈利点成为开发商新的业务模式。

在上海，随着投资者对新兴郊区商业中心的乐观看好，去年四季度有大量交易记录，包括在虹口的北外滩交易和在闵行的大虹桥。杨浦的新江湾板块也十分活跃，共录得有六起大宗投资交易，投资总额达71亿元。

广州零售物业2017年成交金额大幅攀升，占总成交金额的约41%。除了传统的临街铺及物业底商的投资继续保持活跃外，位于核心商圈的西城都荟及乐峰广场的整体出售为广州的零售物业大宗交易注入了一针强心剂，市场上买卖双方对于优质零售物业的交易关注度持续上升。

至于深圳，在众多的内资投资者中，不同行业买家表现出明显不同的投资偏好。以传统房地产企业为例，2017年房地产企业购买大宗物业金额173.6亿元，其中有接近108亿元用来购买厂房物业，占比超6成，如卓越集团收购兴英科技位于沙井的厂房，中洲控股收购位于观澜片区的永勤玩具厂房等。

广深投资额同比翻了三倍

戴德梁行大中华区投资及顾问服务部主管及环球董事李志荣表示，2017年华南城市经济增长迅猛，尤其是深圳和广州，分别以8.8%和7.3%的GDP增长率领先于全国平均的6.9%。如此强劲的经济增长趋势使得深圳和广州在2017年成为投资者竞相争夺之地，其商业地产投资额相较2016年分别翻了三倍。随着粤港澳大湾区的不断推进，预期在大湾区内的城市投资将保持增长。

对于投资板块，戴德梁行大中华区资本市场研究及预测主管陈妍斐认为，城市更新和新兴商圈将继续成为2018年的关注焦点。在收益率普遍压缩的大环境下，投资者更加重视资产价值的提升。那些地理位置优越的老旧项目，通过有效翻新改造可带来较大的升值空间。另外，一些新兴商务区，例如北京丽泽、通州，上海大虹桥、前滩，广州琶洲，深圳前海等都具有较大的资产增值潜力。

优质商场发展空间广阔

2017年被称为“新零售元年”，电商与商店不再水火不容，而是联手做大全渠道零售这块蛋糕。阿里巴巴继私有化银泰商业、与百联集团达成战略合作之后，又入股高鑫零售，实行网订店取、送货上门等一系列O2O措施，进一步吸客创收。

在新零售时代，体验为王。电商与商场互抛橄榄枝，两者通过共享会员系统、支付方式、物流配套、线上线下同价等策略，打破壁垒，相互推广、引流，一起把市场做大。在“新零售”图景中，优质商业地产发展空间广阔。

租赁市场进入快车道

新派公寓2013年初推出的新派公寓CBD旗舰店，由整栋收购的大厦改造而来，短短五年时间其房产增值就已达3倍多。越来越多成功租赁项目进入市场，租赁住房市场也被视为新的利润增长点。

业内普遍认为，作为房地产长效机制的重要组成部分，租赁住房市场的发展将进入快车道。中央及地方各项支持租赁住房发展的政策密集颁布，房企、中介、银行、互联网巨头等多方主体积极涌入长租公寓市场，只租不售的租赁住宅用地已经在上海、北京、广州、深圳等地先后推出，并受到市场追捧。同时类Reits的破冰也为此类项目未来的融资渠道拓宽提供了可能性。▲

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