据统计 截至2018年底深圳城市更新项目立项746个城市更新平均耗时5~8年

城市更新是一项系统工程。广州日报全媒体记者轩慧摄

广州日报讯（全媒体记者肖陆军）昨日，记者从深圳市合一城市更新集团获悉，该公司日前最新发布了《2019年城市更新白皮书·城市更新十周年回顾与展望》（后简称《白皮书》），合一城市更新集团董事总经理罗宇就《白皮书》重点内容进行了解读。截至2018年12月31日，深圳市累计已列入计划项目共计746个，拆除规模合计约58平方公里。相关统计数据显示，城市更新本质上是一场跨周期投资，一个完整的城市更新项目平均周期是5-8年。因而，如果要投资旧改，不管是普通人还是开发商，都应当做好穿越周期的准备。

更新对象：

城中村旧工业区是核心

深圳，短短40年间，从一个南方“小渔村”发展到实际管理人口超过2000万的全国经济中心城市。高速发展的背后，土地供应、空间发展难以为继，是深圳面临的重要困境，如何由增量扩张转向存量开发的优化成为重要课题。城市的二次开发离不开对城中村的改造，更离不开城市更新和土地整备两大重要途径。寸土寸金的深圳，房屋推倒重来是一次重要的财富再分配过程，普通人、地产商趋之若鹜。

深圳城市更新的四大主要对象是城中村、旧工业区、商业区和旧住宅区，其中最核心的部分是城中村和旧工业区。据公开资料披露，2017年深圳城中村普查数据显示：原特区（罗湖、福田、南山、盐田）约有90个行政村、110个自然村；原特区外（现在的宝安、龙岗、龙华、光明、大鹏、坪山）共有246个行政村、934个自然村。城中村总用地面积约321平方公里，生态线大概28平方公里。

现况：

实施率低开发周期长

城市更新的投资和开发，需要经过几个主要流程：一是计划立项，二是专项规划审批，三是拆迁完成、确定实施主体，四是拆除建筑物、产权注销、补缴地价、签订土地出让合同。到此，深圳城市更新的一级开发就完成了，开始进入到建设、销售的二级开发。

《白皮书》透露，截至2018年底，深圳城市更新项目立项747个，已经批了规划的451个，取得实施主体的191个，实施率大概是25.5%。立项项目多，但实施率较低，是深圳城市更新当前面临的严峻情况之一。

“我们对已经完成土地出让的城市更新项目进行回归分析发现，一个旧改项目，从意愿公示到计划申报完成，可能需要0.8年左右；等规划审批完成，大概需要2.5年；到完成拆迁和实施主体确认，需要4.5年；到用地审批完成可以出地，平均需要5.5年。这还不包括意愿公示以前的计划申报筹备时间，而且这些项目还是之前比较好完成拆迁的。由此看来，城市更新本质上是一场跨周期投资，一个完整的城市更新项目平均周期是5-8年，十年八载更是常态。因而，如果要投资旧改，不管是普通人还是开发商，都应当做好穿越周期的准备。”罗宇介绍。

建议：

房企应用心孵化产品

罗宇指出，从公开的上市房企财务报表来看，国内的一些房企的负债率达到了70%-80%，资金成本高昂。而且负债率很多时候并没有把一些隐形的负债体现出来。这就意味着：房企背着沉重的负债压力做旧改，希望实现高周转，但是进入旧改这样一个长周期投资开发的领域，就必须要调整思维、策略和商业模式。在深圳做城市更新不是做高周转的，而是跨周期投资，房企应该一步一个脚印，把项目扎扎实实往前推进，用心去孵化、熟化，需要花费大量的时间、精力和金钱。很多在二三四线城市做惯了高周转的开发商，带着高周转模式进入深圳，这本身就是一个矛盾，如果不改变这种高周转模式，很难在深圳做好城市更新。

罗宇建议，在深圳做城市更新的开发企业，必须接受基于深圳政策规划和市场规则所形成的独特的投资开发体系，基于深圳的现实情况建立自己的旧改投资逻辑、商业模式，调整投资决策机制，配置对应的合作伙伴、团队、流程、资本运营和激励制度，这样才有可能在深圳做好城市更新。

现阶段深圳城市更新五大趋势和特征

罗宇指出，深圳土地目前存在新二元结构，通俗来讲即“国有化的地，原村民的房”。为了解决这一问题，深圳自2004年开始启动旧改进程。

第一个阶段：2004年-2008年

2004年，《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》正式发布，拉开了深圳城中村改造的序幕，2007年开始旧工业区改造升级。

第二个阶段：2009年-2014年

2009年11月，广东省发布首个“三旧改造”政策，即《广东省人民政府<关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见>》，深圳城市更新迎来新的政策机遇。当年12月1日，《深圳市城市更新办法》正式发布，深圳从第一阶段的旧改开始转向城市更新，深圳也由此成为中国大陆第一个发布城市更新办法的城市。

第三个阶段：2015年至今

在现阶段，深圳城市更新具有五个方面的趋势和特征：

1.强区放权

2015年改革以前，原来的审批权力更多集中在市规土委，改革之后，这个权力下放到区里面。以罗湖为例，2015年试点强区放权后，审批环节从25个转变成了12个，审批时间压缩三分之二。2016年，是深圳正式把城市更新的强区放权作为制度下发，目前各区纷纷制定了本辖区的城市更新实施办法。

2.规划统筹

2015年后，各区都要求对旧改片区进行统筹考虑和规划，以求建设大型基础设施或实现更大的公共利益。

3.人才安居

深圳市城市更新“十三五”规划提出，规划期内力争通过城市更新配建650万平方米、13万套人才住房和保障房。2017年发布的《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》明确提出，提高城市更新项目的人才住房、保障性住房配建比例，以及城市更新项目中15%至20%的商务公寓建成后移交政府，作为人才公寓。

4.产业驱动

即严格控制工改商和工改居，鼓励发展工改工。合一统计发现，2017年年底，深圳城市更新项目里工改工的占比在17%左右，2017年整年的工改工的占比是32%，2018年上半年的工改工占比达到了50%。可以看到的是，工改工的占比全面提升。

5.强化监管

核心体现在对城中村村企合作的监管，2016年8月31日后，深圳的集体资产交易进入了强管制的时代，所有符合规定的、集体资产占比在20%以上的集体土地、城市更新项目，基本上都要求进入到集体资产平台上交易，从而保障村民以及村集体的利益。

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