改变潜规则盘活城市更新“僵尸项目”

圳见·李宇嘉专栏

作为深圳商品房供给的主渠道，城市更新推进的难度越来越大了。一方面，商品房终端限价、资金对楼市“去杠杆”，导致借助房价任性上涨，为更新“买单”的难度越来越大；另一方面，市场一致看好深圳楼市前景，而前期投资“套现”的效应太诱人，引致各路资本纷纷抢食城市更新蛋糕，“占坑”、炒卖项目等投机现象频繁，拆迁补偿成本居高不下。由此，城市更新“僵尸项目”、“蜗牛项目”比比皆是，导致空间盘活不了、楼市供求紧张、业主无法受益、政府产业规划无法落地，项目投资方深陷其中，这是不能忽视的多输结局。

2018年11月，深圳市龙岗区启动城市更新单元计划清理工作，公布了存在清退危机的52个项目名单，并提出了“先整改，后清理，或者引入新的开发商接盘的思路”。但业内并不以为然，因为更新项目清退并不是一个新话题。2012年，深圳就已提出清退长期推动不力的项目，有的区发出了警示函，但基本不了了之。自2013年清退一批共13个项目后，至今再未清退过项目。更重要的是，这一批清退已过去5年了，但13个项目仍旧趴在那儿等“解套”。看来，清退并不能解开盘根错节的利益纠葛，反而断了解决问题的线头。

不过，形势发生了巨大的变化，城市更新难度小的项目已推进得七七八八，剩下的都是难啃的“骨头”。不明确清退机制，就不能建立可置信的威胁，“占坑”、炒卖项目的现象就无法杜绝，更新成本居高不下。不管是对于控制营商成本也好，还是“稳房价、稳地价、稳预期”，都是非常不利的。龙岗区公布的52个项目中，真正申报主体和最终开发方完全相同的项目仅有8个，可见“占坑”、炒卖项目之频繁。即便申报主体和最终开发方名字相同，但前期操盘方入场后，往往会引入多个地产私募、私募基金等融资方，项目内核已发生变化。

只有明确了清退机制，才能改变更新项目列入计划即进入“保险箱”的预期，打破后期规划条件“倒逼式”调整的恶性循环，并以“硬约束”盘活僵尸更新项目，疏通从项目列入计划到规划报批，再到开工和供应的通道。于是，3月份《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》发布，提出建立全市层面的城市更新单元计划有效期管理制度。近日，《关于施行拆除重建类城市更新单元计划有效期管理的通知(征求意见稿)》发布，明确了实施细则。

通知明确，按照更新项目计划公告时间，制定相应的分类处理措施，对推进难度大的项目分别给予1-3年的缓冲期。过了缓冲期，如果各方利益调整“难题”解决不了，立项审批及相关审批文件将自动失效。这也意味着，过去操盘方锁定开发权、锁定收益权(大不了转让)的做法将被打破，而前期投入的真金白银难逃损失。而且，这也将改变“先交易、后报批”的更新潜规则。旧规则下，操盘方以假定的规划指标约定利益平衡方案，但由于更新政策调整，规划指标跟着改变，前期无法全面、弹性的计划难以报批，进而使项目推进陷入僵局。

通知发布后，前期操盘方想要实现单元规划报批顺利通过，就要将现在传统城市更新项目“先交易、后报批”的游戏规则，调整为“先报批、后交易”的游戏规则。规划条件明确了，不仅会阻止抱着尽快“套现”目的的前期操盘方入场，而且也会抑制业主漫天要价，后期的利益平衡方案制定也有了基础。而且，以规划报批条件作为约束，有利于改变中小开发商“扎堆”、“占坑后待价而沽”的乱象，激励更新项目向成本控制能力强、公共配套能力强的大开发商转移。对于失效的更新单元计划，涉及城中村居住用地，优先纳入城中村综合整治分区，这也是未来住宅类更新的方向，即降低更新成本，留住低成本住宅，实现“房住不炒”。

(作者系深圳市房地产研究中心高级研究员)

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