外资频频扫货：广深商业地产为何受青睐？

圳见·李宇嘉专栏

智谋远见始于近观

近日，戴德梁行发布《机遇与潜力：大湾区房地产投资趋势》显示，在北京和上海之外，广州和深圳商业物业正在成为外资机构青睐的投资标的。相比2015和2016年，2017和2018年广州和深圳两地大宗物业交易总额增长超200%，而海外投资者主导的物业投资，交易额已从2015年的22亿元激增到2018年的52亿元。今年一季度，海外投资者主导的广深两地大宗物业投资已达到75亿元，超出了2018年全年的外资在广深两地的大宗投资交易规模。

事实上，关于外资扫货中国的“买买买”潮，去年底以来就常常见诸报端。比如，今年1-4月，国家外管局共批准13家合格境外机构投资者(QFII)投资额度47.4亿美元，超过2018年全年批准额度。当然，最明显的，还有我国一线城市的商业地产。据世邦魏理仕的报告，今年中国内地超越澳大利亚和日本，首次成为亚太区跨境地产投资的首选目的地。

“增强中国配置”，这是外资大举进军我国内地商业地产的主要原因。增配中国，深层次的因素，是中国按国际标准打造营商环境，加强金融开放(外资可设独资金融机构)，攻坚高质量发展，让中国进入了外资的价值投资区。我国股市和债市相继被纳入多个全球重要指数，就是资产被国际投资者认可的一个彰显。2018年人民币兑美元汇率从6.2最高冲到6.9，现在稳定在6.8左右。业内普遍认为，核心城市核心区域的不动产，是获取币值和资产双重溢价的最佳选择。当然，打造国际化营商环境，地产“限外令”须放开。近年来，我国取消外资购置物业的行政化限制，回归自用自住原则，这也支撑了外资的信心。

相对于北京和上海动辄200亿的大宗交易规模，以广州和深圳为代表的华南区域，一直都是外资机构投资者眷顾相对较少的区域，2017年之前往往是在20亿左右。但是，随着粤港澳大湾区上升为国家战略，深圳和广州科技研发、先进制造、现代服务业的地位迅速上升。而且，有港澳这两个国际化程度非常高的“桥头堡”链接，广州和深圳的营商环境迅速向国际标准靠拢。《中国城市营商环境报告2018》显示，深圳、广州位列TOP10的第三和第四位。

另外，背靠制造业极其发达的珠三角以及人口和内需稠密的泛珠三角腹地，广州和深圳成为跨国企业、总部经济、创新集聚最为青睐的城市。就拿深圳来说，近年来，深圳写字楼市场需求高企，净吸纳量在2017及2018年分别增至76.75万平方米及45.57万平方米，远高于近十年历史平均水平。根据戴德梁行的报告，2018年众多行业中，对深圳商办物业需求占比排名第一位的来自TMT行业，达到36.22%；需求排名第二位的，是来自专业服务类企业，占比达到31.16%，行业主要包括律所、咨询、管理、租赁代理等等；排名第三位的是金融业，占总需求量的15.21%。这意味着，作为深圳四大支柱产业、贡献GDP65%的互联网、高科技、金融业、文化创意等，以其巨大的集聚效应，衍生出对下游相关服务业的需求，支撑着巨大的办公需求。

另外，近年来广东成为我国新增人口最多的省份，2018年新增高达170万人，广深两地均增加了40多万，成为人口流入最多的城市，70%以上是红利人口(16-64岁)，这带动了商业和消费增长，也为商业办公物业的空间扩张提供了扎实基础。未来，随着大湾区各项规划落地，广深等华南物业将会更加受到外资的青睐。

(作者系广东省住房政策研究中心研究员)

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